① 怎樣招商最有效
只能給你一些參考的：
新品牌如何進行市場推廣與招商?
對於很多品牌特別是新進市場的品牌來說，招商是打開市場最關鍵的一步棋，在現今的市場形勢下，服裝經銷商隊伍也是魚龍混雜，良莠不齊，你如何才能招到最合適的合作夥伴呢？
招商之前，你得在明確你的品牌定位的基礎上，對你的渠道進行科學的規劃設計，給你的渠道一個定位，選擇最合適的渠道模式。目前，主流的服裝銷售模式主要有以下幾種：
1、批發模式
貨品主要通過一些大的批發市場的批發商來銷售，因為批發市場輻射面廣，而很多大的批發商擁有覆蓋全國的銷售網點，利用他們的網路能很快將產品在市場上鋪開，迅速實現資金的回籠。這是國內一些中低檔產品常用的銷售模式。
2、特許加盟方式
採用連鎖特許的方式，由公司特許總部直接發展終端加盟商，或由特許中間商發展終端加盟商。終端按統一的品牌風格進行經營。現在休閑服品牌多用特許加盟的方式運作。
3、代理商模式
這種模式一般是把全國市場根據地域特點劃分為若干市場區域，在每區域設立代理商，企業授權代理商全權負責該區域內的產品銷售工作，由代理商發展和管理下屬終端商。
4、分公司模式
廠家直接在各區域設立分公司，由分公司直接發展和管理終端商，或者開設自營店和進駐商場專櫃、超市等。
你的品牌將准備採用哪一種渠道模式？在確定好你的渠道定位以後，你就可以進行招商操作了。通常服裝企業招商主要是通過以下幾種途徑：
一、通過媒體廣告招商
通過在媒體發布招商廣告能夠比較迅速將產品的招商信息傳播開來，是一種比較快速進入市場的方式，但成本較高，而且絕大多數信息都傳達給了非意向客戶，浪費比較大。因為信息量大、停留穩定及保存時間長等原因，一般平面媒體比較適合作為招商廣告的載體。
1、媒體的選擇
行業媒體：這類媒體主要內容都是圍繞服裝展開的，因而在行業里有比較大的影響，讀者群也以行業人士為主，比如：《中國服飾報》、《服裝時報》、《服裝服飾商情報》、《中國服裝》、《服裝界》等媒體。當然，行業媒體還可以進行進一步細分，做內衣的可以選擇《內衣風》、《時尚內衣》等，做調整型衣的還可以選擇《美容時尚報》、《健康與美容》等。
專業媒體：中國目前做招商最好的專業平面媒體有三家：《銷售與市場》、《商界》、《中國經營報》。通過這類媒體招到的客戶也許沒有服裝從業經驗，但他們一般具有比較領先的市場運作意識，在市場操作方面能力比較強，但這三本媒體的價格相對而言都較高。
大眾化媒體：比如：《知音》、《家庭》等，因為其發行量和影響都很大，且服裝業從葉門檻低，完全也可以吸引到一些有閑散資金和興趣的投資者加盟。很多企業往往只在這類媒體發布形象廣告，殊不知，這也是招商的一種很好的載體，當然，這也要看你的品牌定位在什麼檔次，一般這類媒體只適合大眾化的品牌。筆者先後操作過兩個服裝品牌在這類媒體刊登招商廣告，就取得了很好的效果。
現在，網路等新興媒體的迅猛發展，又為招商拓展提供了另一種有效途徑。中國網民的迅速增加，使得很多服裝網站的日點擊率已經突破幾十萬，網路已經逐漸成為招商的媒體新貴。
此外，在服裝批發市場的主要位置發布大型戶外招商廣告也能起到良好的招商效果。
媒體選擇應該根據招商目標對象靈活選取，比如針對某區域招商則可以考慮選擇該區域的強勢媒體。
2、招商廣告的內容
你的招商廣告一定要有吸引力，因為現在招商的服裝品牌實在太多，在有限的版面里，你必須詳細的傳達你的產品信息，以及一定的加盟政策，能有效吸引加盟者的眼光並引起興趣。服裝廣告往往圖文並貌更具有吸引力，再適當加上點創意吧。
還有，記住，招商廣告以揚長避短為原則，重點表現你的強項。
二、招商會
招商會是直接針對目標客戶進行招商宣傳的最有效的方式，與產品發布會（時裝秀）結合往往能起到比較好的效果。通常招商會需要以下流程：
1、確定目標客戶群體。是全國性的招商，還是區域性的招商？
2、確定招商會的主題、時間、地點。是以展示公司實力為主呢？還是以公司新品發布為主？還是有其它的重大活動參與其中。比如某企業趕在其公司慶典十周年之際，推出其第二品牌並進行全國招商，還推出了一場「十年經典」的歷程回顧時裝匯展，就博得了與會客戶的高度認同，讓很多新客戶對公司的實力也深信不疑。
3、給目標客戶群體發送邀請函、宣傳資料。
4、選擇落實模特，確定時裝秀等推廣事宜。
5、在有效媒體刊登招商會活動的廣告。
6、開會前幾天電話跟蹤客戶參加情況。
7、確定客戶的餐飲、住宿等事宜。
8、開會、展示公司實力、闡述公司銷售政策、加盟方案、模特走秀展示產品等。
9、洽談簽定合同。
10、相關人員進行業務跟進。
一般區域性的招商活動採用招商會的形式是很有效的，組織、操作也比較容易，費用也不是很高。
三、展會招商
現在各類服裝服飾展會很多，影響最大的當屬每年於北京舉辦的CHIC中國國際服裝服飾博覽會，該展會可以看作是服裝行業內人士的一次大型盛會，在該展會上能看到眾多著名廠家、代理商、原材料商、內衣從業人員等的身影。如果能在展會上配合時裝發布會，更可以最直接的給目標客戶展現公司的實力和產品信息。
服裝展會現在細分比較多，比如休閑裝展、內衣展、童裝展、女裝展等。每個展會都直接面對目標人群，你可以根據你產品的歸屬來選擇參加合適的展會。
不過，隨著展會經濟的過速發展，現在的形形色色的展會實在太多，展會的效果不一和舉辦隊伍素質也良莠不齊。有些展會本身影響很小，卻在宣傳中肆意誇大，導致很多參展方達不到預定目標。所以，參展之前，你一定要對展會的主辦方、該展會的歷史情況等做一些了解，以免上當。
利用展會進行招商，相關的配合宣傳推廣工作一定要跟上，在展會上招商其實是和競爭對手的直接博弈，最需要實力和風格來說話，如何做到與眾不同，如何做到脫穎而出，請在參展前細思量。
任何品類除非有一個敵人，否則就無法成功。任何新品牌除非有一個敵
人，否則也無法成功。
把新品類放入顧客心智的最佳方法是用新品類去攻擊老品類。
品類競爭
每個新品類都是通過把自己針對原有品類進行定位而進入顧客心智的。新品類把原有品類當成它的敵人。
競爭對品類有利，對品牌也有利。但公司總是對競爭不予重視，而是喜歡合作。在一個多品牌公司，管理層總是試圖製造一群朋友而不是一群敵人。
所以他們總是在這一群朋友中使用公司品牌或者打品牌。
真是糟糕的戰略。應該讓你的品牌或者品牌代表的品類除了和競爭品牌和競爭品類競爭，還要在內部彼此展開競爭。
要管理一個朝多個方向發展的超級大公司是不可能的。有一塊表的人總知道現在是什麼時間，但是有兩塊表的人就難以確定時間了。
確保你的公司向正確方向發展的最佳方法就是先確立敵人。然後把你的目光投向你的敵人，確信你的每個行動都會削弱敵人的地位。
推出品牌
高大的橡樹由細小的橡子長成。
最大、最有實力的世界級品牌由一個小概念起步。如果你試圖用大量資源強行發展你的新品牌或新公司，包括制定巨額廣告預算，你就不可能成功。
澆水太多或施肥太多，植物就會被弄死。同樣，這種做法也會扼殺品牌。
最強健和最持久的品牌都是由原有品類的分化創建的。但是分化是一個緩慢過程。
分枝需要時間。甚至新品類被人們公認為新品類也需要時間。那麼你如何推出品牌呢？有兩個理論。
A理論和B理論的比較
A理論（代表「airplane」）指飛機式推出。你的品牌在跑道上緩慢滑行數千英尺後，在巨大的推力下飛離跑道。品牌在空中飛行了一段時間後，他就開始加速進入巡航高度。
B理論（代表「big bang」）指火箭飛船式推出。你的品牌像火箭一樣發射，然後進入軌道。
廣告傾向於火箭飛船式推出，因為廣告規劃傳統上是以大爆炸方式推出
的。要脫離噪音水平獲得足夠關注，這是唯一的方式。
公關沒有其他選擇，必須採用飛機式起飛。公關計劃無一不是在一段長時間內展開的。
真實世界的情況怎樣？
新品牌像火箭飛船那樣起飛嗎，還是像飛機那樣起飛？
來看一個飲料行業內的典型新品牌。它花了四年時間才使年銷售額達到1000萬美元，又花了5年時間才使年銷售額達到1億美元。
這個品牌就是紅牛，它主要是由公關建品牌，它像飛機那樣起飛，而不是像火箭那樣發射。
根據一項最近的研究報告，當新產品早期銷量由緩慢增長變成向大眾市場突然加速時，平均需要6年時間。
那些像火箭飛船那樣快速起飛的品牌通常的結果是成為一時時尚。今天
在，明天就消失了。但這並不是說你不希望你的品牌盡可能快速地成長。但是要有耐心，分化需要時間。人們對新的和不同的事物心存疑慮，典型反應是：「我會等著看這個新概念是否會有價值。」
兩個問題：可信度和傳統
推出定義新品類的新品牌有兩個問題:
第一個問題是可信度。新概念不可信，特別是當在廣告中推出的時候。這使得推出新品牌時最有效的營銷方案是以公關運動開場。公關推動口碑傳播，為品牌建立可信度。
第二個問題是「傳統」。人們想買「傳統」產品。換言之，人們想買其他人買的東西，而不想被看成是非傳統的。
幸運的是有一部分消費者認為他們是非傳統的，他們不僅願意，有時甚至渴望嘗試新東西。推出新品牌的訣竅在於和非傳統人群建立聯系。
處理這兩個問題的最佳方法就是叫做透露（leak）的公關策略。在品牌准備發布前，你就把有關新品牌的信息透露出去。
如果你沒能先進入預期顧客的心智，就無法成功。
如何進入顧客的心智？
對大多數營銷人員來說，傳統答案是廣告。實際上，廣告不是推出品牌的好方法。
廣告缺乏可信度，而可信度是打造品牌過程中的關鍵要素。只有公關能夠提供能讓你的品牌進入顧客心智的可信度。
你的品牌若能製造新聞，就有機會製造公關。製造新聞的最佳方法很簡單：發布一個新品類，而不僅僅是一個新品牌。新聞媒體想談論新東西、第一的東西和熱點的東西。此外，別人對你品牌的談論比你自己的談論更具威力。正是這個原因，公關通常比廣告更具威力。
藉助公關推出品牌的7個步驟
藉助公關推出品牌和藉助廣告推出品牌是兩件截然不同的事情。我們強烈建議所有新品牌都只藉助公關推出，這個推出過程包括7個步驟。
第一步：透露
媒體喜歡講述將要發生的事情的內部報道。如果你不把你的新產
品或新服務的細節透露給媒體，就浪費了巨大的資源。人們喜歡談論
些什麼？當然是流言、閑話和內幕。媒體也是一樣。
廣告剛好相反。廣告規劃通常像諾曼底登陸那樣大規模發動。廣
告通常會保守秘密，直到第一則廣告片播出。
第二步：緩慢蓄勢
公司必須讓公關規劃有足夠的時間來蓄勢。正因為這個原因，公
關通常是在新產品或新服務的細節最終拍板前幾個月就開始啟動。
幸運的是，緩慢蓄勢和大多數消費者接受新產品或新服務的方式
是吻合的。
第三步：招納盟友
當你能讓別人幫你傳遞信息時，你為何要單獨行動呢？
公關規劃的緩慢蓄勢使得你有足夠的時間為你的事業招納盟友。
誰是你的天然盟友？「我的敵人的敵人是我的朋友。」
但廣告般大爆炸方式推出品牌，則往往沒有充分的時間聯合支持
者。
第四步：從低往高出場
你必須從小媒體開始，然後轉移到行業出版物，再到一般商業出
版物。最終你可能看到你的新產品或新服務被全國廣播公司晚間新聞
報道。
梯子的每一級都為你的品牌添加可信度。如果你直接和全國廣播
公司接觸，那麼你可能馬上遭到拒絕。但是如果他們看到你的新產品
或新服務被《時代》周刊報道，那麼他們很可能會打電話給你。
第五步：調整產品
反饋在公關中是一個重要因素。通過在產品正式上市前發動公關
活動，就有充足的時間在產品上市銷售前作修正。這是一大優勢。
但一旦廣告規劃發動，公司就只能認命了。反饋很少，在把產品
推向消費者之前就沒有充分的時間修正產品或服務。
和媒體打交道時，謙虛總勝過吹噓。如果你請求建議和咨詢，你
就可能獲得有價值的主意。
第六步：調整信息
當你推出新產品時，你通常會發現你有一大堆特性可以鍍金在品
牌上。
你應該聚焦在哪個特性上？
媒體能提供幫助。記者或編輯認為哪個屬性最終要？畢竟，媒體
從消費者角度看待新產品。他們的意見不僅對你有幫助，而且可能對
預期顧客而言非常有說服力。他們掌控了顧客的意見。你要冒犯他們
就是自冒風險。
第七步：軟性推出
新產品或新服務應該在公關規劃執行後才能推出。准備停當後，
產品才能推出。換言之，在媒體報道結束之後。不能太早，也不能
太遲。
在營銷中如同在生活中，時機就是一切。在恰當時間用恰當公關
推出恰當產品是不可阻擋的組合。
② 聽說天譽里有健康跑道 怎麼樣
還是可以的，道路也比較通暢，空氣也是比較清新，十分適合跑步。
③ 跑步機的品牌有哪些
跑步機的品牌很多有如家庭跑步機等。
④ 社區健康跑道，選擇哪家廠
遠洋體育為您回答：可以就近原則對比公司，也可以選擇全國包工包料的大廠家，我們遠洋專為更環保的跑道
⑤ 做代理是不是一般都要先交錢最近考察了「碼上跑道」分潤模式很吸引人，就是代理要交錢。
要看你加盟的商家的要求了，一般都會要交押金或者加盟費。你銷售達到一定條件，他們會退回押金。具體要和商家談，還要一定要找正規的店家加盟。不過也要防止被騙。
⑥ 金花茶公園健康跑道一周多長
1.6公里
⑦ 求大師幫我好好看看,我今年很背,請說詳細點,尤其是事業和愛情
事由心生，心態決定成敗，心裡想著是好事情一定可以很積極樂觀面對，因此，不要把希望寄託在那此看起來很虛的東西，與其相信這些，還不如自己好好努力加油！！
長沙玖玖網上超市
⑧ [轉載]地產蕭條期 開發商如何與代理公司開展合作 張煒勝
地產蕭條時期開發商與代理商如何開展合作 撰稿：風火地產機構 總經理張煒勝 2009-4-6 前言 2008年-2009年，受地產泡沫、股災和國內外經濟危機影響，地產市場急轉直下，產品滯銷，堆積如山，開發商資金嚴重短缺、甚至崩裂。2009年，市場在一片降價風潮中，成交實現階段性回升。價格大滑坡，成為開發商手中唯一的終極武器，地產代理公司處於尷尬的境地：往日製造熱銷的專業技術、提升價格的看家本領，如失去神力的魔棒，在地產寒流下，全部派不上用場，捉襟見肘、相形見絀，不管你如何表演，沒有看客和市場，銷售業績一塌糊塗，甲乙雙方關系不斷惡化。甲方開發商急著錢用、等米下鍋，但代理公司實現不了銷售回款，極其失望；乙方代理公司銷售代理所得，還不夠運作成本，虧本經營，更不用說完不成業績面臨高額罰金。結果，我們看到，甲乙雙方合作的項目，不管是銷售代理還是策劃代理，一個接一個地解約了，代理公司，面臨專業價值失效和經營前景黯淡的困局。 風火地產機構，作為專業的地產代理機構，結合企業運作中的經驗和教訓，對新地產形勢下，開發商如何與代理公司開展合作，提出了自己的一些看法；對開發商心急解約的做法，提出了一些忠告；對代理公司，如何應變市場，營銷創新，開辟出新的專業價值體系，也做了拋磚引玉式的引導。目的就是，希望甲乙雙方在調整好心態、做好新的專業合作的准備後，能夠更順暢的開展合作。 面對危機和困難，我們可以低頭、應該昂頭，但不能回頭。因為，明天的路，我們還要繼續走。 一、 甲乙雙方的合作關系 1. 合作對象。甲方：房地產開發商 乙方：地產代理公司。 2. 商業的合作夥伴。甲乙雙方針對甲方開發的地產項目，開展銷售代理合作。甲方信任乙方在地產營銷方面的專業能力，聘請乙方代理銷售產品。乙方憑借營銷代理方面的專業能力，把項目操作好。 3. 平等的法律地位。甲乙雙方是相互獨立的兩個商業個體，在商業地位上，雙方平等，雙方本著精誠合作的精神，在項目上開展工作合作。 4. 甲方應做好監管和配合工作。監督乙方工作開展情況、工作進度與工作效果；根據乙方的營銷推廣計劃時間表，甲方應積極主動做好工程進度、宣傳資料、銷售道具、資金支持、事務協調等各方面的配合工作。 5. 乙方應做好營銷代理工作。包括產品包裝、形象推廣、營銷策劃和銷售代理工作。乙方處於被監督和提供服務的一方，乙方主動提出工作計劃表，明確每一階段乙方的工作計劃，甲方可以更緊密的做好配合工作。 二、甲乙雙方應把持的合作精神 1. 精誠合作。把項目操作好、銷售好，是雙方共同的目標。雙方應本著精誠合作的工作態度，做好專業工作和配合工作。 2. 平等。雙方在法律上是平等的，應以平等的身份相待，不應盛氣凌人凌駕對方之上。 3. 尊重。尊重合作夥伴，就是尊重自己。人無完人金無足赤，碰到問題，雙方應以客觀、諒解的心態，互相扶持、協調解決好工作中碰到的困難。 4. 積極。配合上出現問題時，雙方應以積極的心態協商解決問題。甲方不應以抱怨、不滿的心態，乙方不應以消極、對抗的態度來進行工作配合。 三、甲方應該做好的關鍵事項 1. 按計劃開展工程進度。盡可能按工程進度表推進工期，以免乙方營銷計劃脫節。 2. 建立順暢的合作溝通管道。開發商營銷系統的組織管理體系，主要有兩種形式： 其一，營銷副總決策制。營銷副總負責營銷管理工作，下面就設營銷部和營銷經理，營銷經理沒有決策權，主要是工作對接和執行，一切決策拍板由營銷副總親自操刀； 其二，營銷總監決策制。營銷工作主要由營銷總監進行統籌管理，營銷總監向總經理或營銷副總匯報。 第一種方式，營銷副總既是決策者又是執行者，容易陷於事務上的瑣事，不利於把控營銷方向。 第二種方式，營銷副總只要做宏觀把控和營銷工作的監管就行，更多的時間，能夠思考營銷工作的策略方向、問題點和改善之道，幫助解決一些比較重大的困難問題和內外部資源協調的問題。營銷副總不用直接面對代理公司，不親自操刀營銷工作；營銷管理工作交給營銷總監全權負責，營銷總監代表甲方，與乙方代理公司進行專業溝通、工作對接和工作配合。大的決策事項，營銷總監上報給總經理或營銷副總，由總經理或營銷副總進行決策拍板和資金審批。 第一種模式，比較適合規模小的開發商，單一項目運作，項目操作簡單，沒有太多繁雜的事務協調和執行，好處是管理架構層次少，決策快；不足之處上面已經提到。 第二種模式，比較適合規模較大的開發公司，項目較多，事物繁雜，需要讓營銷副總從龐雜的事務中脫身出來，總攬大局，站得更高、看得更遠、想得更清楚，抓大放小，中小事務就交給營銷總監決策和執行。 相較而言，第二種模式層次更清楚，宏觀把控者與操作執行者職權分離，以下建議，是基於第二種人員架構模式進行闡述。 3. 提前做好營銷費用的資金安排。對代理費、廣告費、營銷活動費等營銷費用，要有一個總體的費用計劃安排，費用按年度進行資金安排，提交股東會進行年度營銷費用總體審批，在資金方面提前預算和預留，費用發生時，只要總經理把關審批和簽字就行，決策快、操作簡單、策略清晰。避免口渴挖井、臨戰挖壕的盲目性費用開支決策模式，這種模式營銷策略不清晰、投入混亂、決策慢，影響營銷合作效果。 4. 建立合理的溝通機制。建立周項目組（或半月）工作對接會、月工作匯報會會議溝通機制。編列工作時間計劃表，定期舉行工作對接會，營造良好的溝通氛圍，推進合作進程。 周項目組工作會。甲方由營銷總監負責、營銷部人員參與；乙方由項目總監負責，策劃、文案、平面設計、銷售經理、客服經理等專業人員參與（銷售經理、客服經理、平面設計、文案、市場研展人員根據工作會內容需要參與會議）。乙方向甲方匯報，溝通雙方工作進展情況，下一階段工作安排，甲方進行工作督導。 月工作匯報會。根據工作需要，甲方營銷副總可以出面參與，乙方總經理或分管副總參與。乙方提交工作成果、策劃方案，進行工作進展情況匯報，對出現的問題提出看法和改進建議，開列下一階段的工作計劃表，提出乙方需要甲方工作配合、解決問題的工作內容等。甲乙雙方可以在會議上進行詳細的工作探討和計劃修正等。 5. 對乙方工作成果進行專業把關。對乙方提交的營銷策劃方案、項目推廣方案、廣告設計方案、銷售現場工作情況，營銷總監站在專業的立場上，對甲方提交的方案進行審核、把關和監督，提出自己的意見和建議，參與計劃與方案修訂，協助乙方制定出更優化的策劃方案與執行方案。督導乙方完善銷售團隊並提高現場銷售力。專業把關、監督批評、指正糾偏、完善方案、協助執行，是營銷總監主要的工作職責。 6. 做好營銷配合工作。根據甲乙雙方修訂好的工作計劃表，該由甲方執行的工作，甲方營銷總監當仁不讓，擔當起內部工作協調的作用，安排人手，工作執行。在工程進度、售樓部建設裝修、銷售道具准備、廣告公司洽談及廣告投放地點選定、設計方案確認、營銷活動執行等方面，甲方按時進行工作執行，為乙方創造良好的工作平台。 7. 對甲方策劃、銷售成果進行考評。甲方營銷總監，通過工作匯報會，對乙方進行成果考評。客觀分析、理性批評、積極表揚，給予壓力，引導甲方更好的完成任務。如因主觀原因，做不好代理工作、經常性完不成任務指標的的代理公司，進行淘汰，並選擇更合適的代理公司進行合作。 四、甲乙雙方合作過程中常出現的矛盾點 甲方常犯的錯誤： 1. 工程進展與時間表嚴重脫節。甲方未能如期推進工程進度，造成整個營銷計劃執行混亂，增加乙方工作開展的難度，造成不必要的矛盾。 2. 組織架構不合理，多頭管理。董事長、總經理、副總、營銷總監、部門經理，沒有明確一個項目總負責，誰都可以插手管理、誰都可以拍板決策，公說公有理婆說婆有理，最終導致乙方合作單位無所適從，理不清頭緒。甲方應該指定營銷總監作為項目總負責，直接跟乙方代理公司對接，決策領導層只負責重大決策和財務審批，不參與具體事務操作。這樣，甲乙雙方工作對接才會快速順暢。 3. 權責不清，授權不充分。不能充分授權，營銷總監不能拍板決策，不管大事小事，都要先向高層請示和匯報，由高層想成熟了，做出決策指示，營銷總監才能對外告知和執行。這樣，營銷總監就成了通訊員，沒有拍板決策的權利，決策冗長、貽誤戰機，營銷總監喪失權責，決策高層也將淪為執行層，忙得暈頭轉向。公司應該授權營銷總監全權負責營銷工作，小事直接拍板決策，大事上報管理層審批，這樣組織架構上可以更高效、更有效。 4. 遲疑決策，議而不決。乙方提供的策劃方案、營銷推廣思路、廣告投放計劃，如果甲方議而不決，乙方方案遲遲得不到甲方的確認，造成乙方無法按工作計劃執行，計劃與執行時間脫節，工作混亂，結果是互相推諉扯皮。 5. 干預太多，亂插手。如果甲方不具備專業營銷能力和操盤經驗，又喜歡憑自己的人生經驗和身邊朋友的意見，強行引導代理公司按照自己的思路辦事，這是很致命的，不專業指導專業，最終只有兩種結果，一是乙方委曲求全，順著甲方的心意操作項目，結果是一塌糊塗；二是激化矛盾，一拍兩散。既然甲方聘請乙方代理項目營銷，就應該相信乙方在營銷方面的專業能力，認真傾聽乙方的思路和方案，並提出自己的看法，修正和彌補乙方方案和思維上的不足之處，而不應是越殂代庖、反客為主，最後肯定搞得一塌糊塗。除非乙方確實不專業、不負責，需要另請高明，另當別論。 乙方常犯的錯誤： 1. 不按計劃執行工作匯報。能拖就拖，能混就混，定期的工作匯報會，變成非定期會議。隨心隨性、不規范操作，顯示出代理公司不專業、不成熟、不嚴謹的工作作風，最後項目操作過程中，將可能會更多渾水摸魚的動作出現，甲方利益將得不到保障。 2. 不負責任、不專心操作。對項目不夠重視，不能組建強有力的專業操作團隊，魚龍混雜、項目操作缺乏系統性和專業性，項目會出現操作失敗的可能。 3. 被動、消極、抵觸的心態。因甲乙雙方合作過程中出現問題，造成雙方關系緊張、甚至惡化，乙方以敵對、消極應付的心態進行後續合作，質量越來越差，嚴重損害甲方利益。 4. 項目多、注意力分散、投入不足。品牌代理公司，項目多，業務忙，全國各地，老闆成為空中飛人、疲於奔命。目前地產市場不好，老闆成為各地滅火的急先鋒，很難在一個項目上，真正花時間去高度重視、精耕細作。這樣的結果，是代理公司資源分散，頭痛醫頭，腳痛醫腳，不能組織強有力的資源，專注服務於一個項目，對出現的問題，不能以最快的速度、做出正確的反應，把事情解決掉，而往往會造成貽誤戰機、反應失當、操作失誤，項目利益必定受到很大損失。 5. 市場不景氣，成為最大借口。在目前地產市場嚴重疲軟的形勢下，要銷售好一個項目，除了價格促銷之外，確實很難。這是客觀原因，但不應成為結果全部。如果乙方也只有降價促銷一條路，那代理公司的價值就不復存在。既然敢於在不景氣的市場下，承接代理項目，就應該有勇氣面對惡劣的市場環境，有能力、有信心操作好代理的項目。如果只是騙取開發商的信任、以賭徒的心態、想和市場狠賭一把，結果肯定是害人害己，危害開發商利益。如果是這樣，代理公司，不如自知之明、歸隱山林。所以，市場不景氣，不應成為專業代理公司唯一的借口，而應該要有打破市場困境的絕活。 6. 缺乏市場應變能力和創新本領。目前，地產市場已經從賣方市場轉變為買方市場，銷售環境巨變，嚴重滯銷。買房消費，不再狂熱追漲，而是理性冷靜。但眾多代理公司，不能直面市場，積極應變，創造新的營銷模式，仍然沿用熱銷時期的坐銷模式，廣告出街，坐等客戶，這種姜太公釣魚式的銷售模式，已經完全不能適應新形勢下地產銷售的需求。銷售模式老化、沒有市場應變能力、缺乏超前營銷思維、創造不出全新的營銷體系，代理公司要在這樣惡劣的市場環境底下打贏銷售戰，純憑運氣，難上加難。目前多數代理公司，包括品牌大代理公司，都是靠坐吃老本、守株待兔、等待市場回暖、比誰耐力強、活得命長來應對市場、經營公司，這樣的公司，是很不專業、非常不負責任的。不能順應市場變化，創新應變，積極營銷，創出全新有效的營銷模式，打破房產滯銷的市場格局，這樣的代理公司已經失去專業的價值，辜負了開發商的信任和重託，存在於市場，已經毫無意義。 五、選擇合作代理公司的四大標准 在目前嚴峻的地產市場底下，傳統營銷模式基本失效，這個時候，更是考驗一家代理公司是否具備真正專業能力和項目運作能力。 這幾年，中國城市化高速發展，城市擴張快，地方政府在土地財政利益驅動下，推高土地拍賣價，屢屢創造出麵粉比麵包貴的神話，恐慌性追漲購房成為市場最大特徵，投機炒樓和投資房產推動著中國地產泡沫更高、更快、更強飛漲，遍地開發，銷售紅火，代理公司只要廣告出去，適當包裝炒作，坐等收錢，就能風光八面，發展壯大。 賣房像賣菜，坐銷模式風行天下，在這樣的市場底下，考驗不了各代理公司的專業能力和操作水準，各公司能力實際上差別不大，營銷手法一樣、策劃思路雷同、操作流程差不多，就是實力、規模、人員數量上有所差別而已。即使公司小，只要手底下有幾個得力的策劃、文案、平面設計人員，項目照樣可以操作得很漂亮。所以，殘酷的市場，才是真槍真刀、拼刺刀的時候。現在，考驗代理公司真本事、體現專業價值的時候到了。 在目前蕭條的市場條件下，開發商選擇一家合作代理公司，需要慎之又慎。項目要在惡劣的市場實現良好銷售，讓項目運作更有保障，開發商應該選擇什麼樣的代理公司呢？根據風火地產機構實際操作中總結的經驗，建議開發商從以下幾個方面進行考量： 其一，不以公司大小和品牌強弱來考量代理公司。如上所言，品牌大代理公司，品牌和實力是在賣方市場紅紅火火的市場背景下積累起來的，能力高下不具備太大的差別性。 其二，看該公司領軍人物，是否具備強烈的責任心。現在市場上多數代理公司，全國各地項目都接，公司精力和資源十分分散，除非項目足夠大、超過30萬平米以上、或代理費溢價收益具備壓倒性的利益，不然公司是很難專注於某一個項目，接下一個項目，組建一個小專業團隊，就扔給項目組去折騰了，公司總經理和副總，最多一個月飛機來去視察指導下工作。所以，公司規模不在大小，大公司有大公司的規模和實力，小公司有小公司的專注和認真。一個公司領軍人物，如果具備強烈的責任心，對合作項目能夠以負責任的態度對待，專心細心用心經營運作，再不好的局面，他都會想辦法去解決，思路決定出路，一個領軍人物的價值取向，能否高度負責、整合最優質的資源來認真執著操作項目，往往決定了一個項目的成敗。 其三，要具備很強的市場意識和產品規劃設計能力。專業代理公司，除需要具備很強的市場分析能力和對未來前景的預測研判能力，能站在未來市場需求環境下規劃產品，還應具備很強的產品規劃設計能力，為規劃設計公司提供設計要求、提供方案思路，參與產品規劃設計。 在一定的容積率指標底下，是做別墅、洋房、高層建築還是普通住宅區，才能把地塊價值發揮到最大化；檔次如何、市場定位層次如何；怎麼配套，需不需要會所，會所的娛樂、休閑、健身設施如何配置，樣板區、環境組團示範區如何建設；需不需要網球場、籃球場、羽毛球場、健康跑道，公共空間如何營造、需不需要架空泛會所、大堂如何配置，物業以何標准服務和管理、物業怎麼介入前期的營銷活動之中； 是做大戶型、還是一房兩房為主的緊湊實用中小戶型；建築單體造型做何種組合，是板式、板點結合、多品聯拼、蝶式等；戶型創新上把握哪些標准，入戶花園、陽光花房、多功能露台、室內挑高偷容積率、公共空間多處挑空送面積、飄窗或步入式窗檯； 別墅是做獨棟、聯排、雙拼、還是疊加，空中別墅市場潛力和銷售風險如何，是中庭內庭院、還是層層退台式，古典歐式、美式、東南亞印尼式、中式古典庭院式、法國陽光洋房式、柯布西耶現代簡約式、澳洲海岸輕別墅；商業要怎麼做，才能使商業價值最大化、同時能夠賣得出去，更好的攤低住宅的樓面地價成本，降低住宅可能降價造成的成本壓力； 項目整體風情怎麼定位，歐陸莊重古典、法式貴族浪漫、泰式皇家奢華、中式古典個性、現代清新品位；外立面風格如何、能否與社區整體風格定位相匹配，西班牙風格、法式地中海風格、英倫古典風格、羅馬巴洛克風格、輕古典風格、現代簡約風格等； 景觀環境採用哪種風格，是英式貴族庭園、法式地中海花園、泰式皇家園林、巴厘島熱帶水岸風情？ 所有這些，同樣一塊地，因項目理解不同、策劃境界高度不同、規劃理念和能力不同，指導規劃設計公司所做的方案就可能完全不同，這是決定產品生死、關系著產品能否適銷對路、是虧本還是賺錢的根本性問題，專業的代理公司，應該站在市場精準的判斷上，以市場專家和產品設計專家的雙重身份，來指導規劃設計公司做好產品規劃設計。 好的代理公司，專業過硬，能力全面，一專多能，有的放矢，策略精準，將使產品打造得完美無缺；部分代理公司，只懂營銷策劃和廣告設計，對地產上下游相關專業了解甚少，更不要說產品的規劃設計了，理念落後，策略思路高度不夠，不專業的策劃，不但產品的價值沒法得到最大挖掘，而且像瞎子摸象、使產品規劃設計策略思路錯誤、產品先天不足，後天再來補天，可能回天乏術、事倍功半。 其四，也是最關鍵的一點，看這個公司有沒有很強的營銷創新能力。這一創新能力，不是基於傳統的市場的手法創新，而是顛覆性的營銷模式創新。沒有系統性的營銷創新，在困難的市場底下，代理公司是不可能創造出突破性的銷售業績的，開發商的利益將得不到保障。 選擇一家專業、負責任、創新能力強的代理公司，對項目成功與否至關重要。就像選女婿嫁女兒，是為女兒物色一個外表亮錚錚的大款好，還是把女兒嫁給一個一心一意、溫柔體貼、有理想有闖勁、負責任的丈夫？如果大款是花心大蘿卜，到處拈花惹草，目標多多，精力分散，還不如把女兒投資在一個具備強烈活力的潛力股上，未來上市，可能後來居上，股價倍增。 六、解決矛盾的方式方法 1. 公司選擇。選擇專業、創新、負責任的代理公司進行專業合作，就是項目成功的最大保障。 2. 有效監管。聘請專業人才，擔任營銷營銷總監。最好是具備多年地產代理公司營銷高管的從業背景，有著豐富的地產操案經驗，同時能夠熟悉代理公司操作方式。這樣不僅能夠高屋建瓴，嚴格把控代理公司的方案質量，而且，能夠一針見血、發現方案的不足之處，提出更完美的修正意見，不斷完善代理公司的策劃方案、營銷推廣思路、銷售現場操作水準，提升銷售業績。 3. 專業平台。開放、開明、專業的合作管道，對合作雙方異常重要。由專業精通的營銷總監全權負責工作對接，會讓甲乙雙方在愉快的合作氛圍下，不斷提高合作水平，使雙方配合度更高，發揮1+1>2的能量，讓項目操作更成功。 4. 寬嚴並舉。在目前的地產形勢下，既要理解市場形勢對銷售造成的壓力，同時也要適當給乙方完成工作目標的壓力，但主要是正面的引導，不是反面的打壓，這樣可以不斷激發乙方的戰斗潛力，不斷進行營銷創新，配置更好的專業團隊，更專注認真的為本項目服務。 5. 正視困難，同舟共濟。甲方要用更開闊的心態來對待目前市場下甲乙雙方的合作關系。目前情況下，銷售不夠理想，是正常的事；銷售超標，是奇跡。乙方銷售不理想，完不成指標，只要不是乙方主觀上努力不夠，態度不好，甲方就不要計較一時的得失，求全責備，隨意解約，而是，信任對方優點和能力，越是困難時期，甲方越應該用寬和的心態，與乙方一起拼搏，同舟共濟，共度難關。就像患難夫妻，相濡以沫，幸福美好的日子終將到來。