㈠ 怎样计算商铺投资回报率
如何计算投资回报率
一个计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价〈备注：无贷款情况〉
推选样本：翠苑社区商铺
翠苑是城西较大的社区，入住人口约10万，整个小区已经形成了一定的居住气氛。翠苑社区商铺位于文一路上物美超市附近，周边还有杭州师范学院、浙江财经学院，已经具备了超强的人气。
例如，有一临街的翠苑社区商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是1.79%，银行贷款利率是5.6%。套用上述计算公式：这个商铺的购入再出租投资回报率＝1.4万元×12个月-100万元×1.79%-60万元×5.6%/160万元，通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：7.28%。
要是这个投资转手放出，并以175万元成交，那么它的投资回报率9.38%＝(175-160)/160，通过计算，我们得出该套商铺的购入再售出投资回报率将是：9.38%。
㈡ 商铺投资回报率是怎么算出来的
今后考察商铺,您也别只听商家的宣传,自己也可以算一算。看来,这商铺投资真是大有前途啊!一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后的年出租收益率一般可以达到8%,好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算。第一种方法,主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率反之,用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限第二种方法,主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为:(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12=年租金收入(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限反之,用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率投资,当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入,还要充分考虑到各项支出。投资专家告诉我们,上面所列的投资收益计算公式,只是着重考虑了主要的收入和支出部分,另外,还有一些可能和必要的支出,千万不能忽略:首先,在商铺的前期购买环节中的支出:1.购买商铺应交的契税,为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元,仅契税一项就要交1.5万元。2.在贷款政策方面,商铺的贷款利率也相对较高,为5.76%,这样,贷款利息也会增加投资的成本。3.购买后再出售,还要缴纳总房价的5%的综合税。比如,转手出售50万元的商铺,就要缴纳2.5万元的税费。其次,在商铺后期使用过程中的支出:1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用,都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出,也要考虑在内。所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。原来这投资回报率是这么算出来的呀!您学会了吗?今后考察商铺,您也别只听商家的宣传,自己也可以算一算。看来,这商铺投资真是大有前途啊!不过,任何投资都是有风险的,同样投资商铺,有的人赚了大钱,而有的人可能连本都收不回来。所以,一定要注意避免投资风险。
㈢ 投资商办的回报率
任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。
一般来说，商办投资的回报主要来源于租金。比如一套商办买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：
租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（4000*12）/120万=4%。
而目前商办投资的租金回报率在3%-5%之间，但也有不错的商办回报率可达6%。值得一提的是，商办出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。
除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：
1、投资回收年数
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12
投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。
2、15年收益与房产买入价关系
物业的年收益*15年与房产购买价关系
这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式：
如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值；
如果该物业的年收益*15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；
如果该物业的年收益*15年<房产购买价，该物业不宜投资。
除此之外，目前市场上还有一些关于房产投资的项目，比如在白领商办方面有投资计划等。
由于投资门槛低，让更多普通投资者参与其中，间接投资房产，同时还能取得不错的收益，预期年化收益率在9.5%-10.5%之间。
㈣ CIO如何计算信息化的投资回报率
遗憾的是，不少CIO当被CEO、CFO等追问IT投资的效益时，只能笼统地以提高企业效率、扩大客户群、加强对分公司的管理等来回答，只有少数CIO能以一些简单的计算数字来证明IT的价值。如何计算IT投资的回报？如何测算IT的投资回报率（ROI）？这不仅是信息化建设的新课题，也是CIO和CFO需要共同面对的新课题。 硬投入与软回报 信息化建设是“真金白银”的硬投入，而产出却是难以用数字计算的“软回报”，有的回报是可以量化的，有的是难以量化的；有的是短期的，有的是长期的；有的是财务回报，有的是非财务回报，还有的是社会回报。要衡量IT投资的投入产出比，就不能不提到另一个概念TCO（拥有总成本）。对一个典型的IT项目如ERP、CRM、SCM等，拥有总成本需要考察五个阶段的“生命周期”内的所有相关成本：获取技术和系统阶段、实现阶段、运营阶段、维护阶段和更新阶段。具体的说包括6个方面：规划期间的成本，包括信息系统的市场调研费用、系统需求分析的调研费用、第三方管理咨询费用等； 实施期间成本，包括基础数据的准备、人员的培训费用、系统的原型测试和并行测试费用、系统的验收和评定费用等； 获得成本，包括计算机硬件设备（服务器及终端、网络设备、数据存储设备）的费用、软件系统（软件、操作系统、数据库、实施费用）的费用以及二次开发的费用等。 后期的服务和维护费用，包括系统运行、维护和软件升级等的费用。 结束期的处置成本。 风险成本，主要包括信息系统构架选型造成的内在风险、系统安全设计不完善造成的非法入侵和灾难防范措施不当造成系统崩溃等外在风险。 信息化建设是“真金白银”的硬投入，而产出却是难以用数字计算的“软回报”。信息系统尤其管理信息系统带来的回报有多种计算方式，国内外的学者也设计了多种计算模型，但至今没有一种令人信服的计算方式，因为信息化带来的回报有的是可以量化的，有的是难以量化的；有的是短期的，有的是长期的；有的是财务回报，有的是非财务回报，还有的是社会回报。财务回报主要表现在降低库存、减少延期交货、采购提前期缩短、降低采购成本等，非财务回报主要表现在增强企业动态应变市场的能力、提高决策水平等。而电子政务建设带来的效益，除提高业务部门的工作效率、降低办公成本等外，更多的表现为社会效益，如“金盾工程”之于社会稳定，“金质工程”之于对维护市场秩序等，主要是社会效益，很难用经济效益来计算。 由于受到多方面因素的影响和制约，衡量企业IT投入与回报的问题相当繁杂，远不是几张财务报表所能涵盖的。下面着重围绕IT投入的短期回报率和长期回报率、评估指标的量化和非量化进行讨论，以求较完整和客观的看待这个问题。 短期回报率和长期回报率 有些IT投资的效益马上就能表现出来，有些IT投资的效益则需要很长时间才表现出来。CAD、CAM等需求单纯、目标明确的IT项目，短期内就能见效，如提高了多少效率，完成了哪些以前无法完成的工作等；而ERP、CRM等大型IT项目的回报，则需要很长时间才能完全表现出来。如国内一家企业的ERP规模很大，包括财务、管理会计、销售与分销、物料管理、生产计划五大模块和电子商务等部分，整个实施过程分三步走：第一步是项目实施，第二步是推广，第三步是整体优化。整个项目投资巨大、耗时持久，一时确实很难看出某一阶段的某一功能模块的实施能为企业带来多少经济效益；但长期来看，一旦这些标准统一的功能模块集成起来，这个庞大的信息化系统不但将给企业带来管理上的飞跃，同时也将为其业务与国际接轨奠定基础。 不仅不同项目的回报周期长短不同，相同的项目对不同企业的回报周期也不同。IT投资的目的有多种，如减少顾客流失率、提高产品设计水平、降低库存、加强对分公司的管理等，归根结底在于提高企业的生产效率和管理效率。但就评估“效率”而言，不同阶段的企业参考的指标会有差异，处于生存阶段的企业当然要求清楚地计算出投入与产出，追求IT投入的短期回报率；但对于事业已经走上正轨、处于发展阶段的企业来说，其对于回报的问题就会看得远一点，一般不会拘泥于眼前的回报率，较为注重长期的回报率。
㈤ 怎么计算设备投资回报年限&回报率急急急
投资回报率的计算方法按不同分类有不同算法，投资回报率一般可分为：总回报率和年回报率。 一、总回报率 总回报率是不论资金投入时间，直接计算总共的回报率。 计算方法：总回报率=利润/投入成本
二、年回报率 年回报率则是计算平均资金投入一年所得到的回报率，又可以分为两类： ①平均回报率 计算方法：平均回报率=总回报率/资金投入的年数。 例如，投入三年，赚30%，年平均回报率即为10%。 ②内部回报率(或称为复利回报率) 将每年获利的再投资也考虑进去，可以更精确地反映回报的多寡。 计算方法：内部回报率=[(总回报率+1)开年数的方]-1 例如，投入两年，赚44%，年内部回报率就是1.44开平方减1，亦即20%。
拓展资料
常用投资回报率的分析的比较
投资分析经常用到各种回报率，常用的有资产回报率(ROA)，净资产回报率(ROE)，投入资本回报率(ROIC)，使用资本回报率(ROCE)。 在这几个回报率中，除了ROA和ROE的定义比较明确外，其他的两个有各种不同的定义，只能选取一种通用的定义。 资产回报率是净利润比上总资产，也就是所有负债加股东权益。这个回报率衡量的是资产的回报率。但是一个公司资产负债表上的资产价值更多的是反映了历史而不是当前，而且不同的行业的ROA具有不可比性。最简单的例子，很多类金融企业有无息流动负债，增加了总资产，降低了ROA，但是无偿使用上下游资金实际上是公司有竞争力的体现。另一方面，有的企业的无形资产，如品牌商誉等在资产负债表上并没有得到完全体现，就会极大的提高ROA，因为账面上反映的大部分是有形的实物资产。 净资产回报率ROE是净利润比上股东权益，也称作股本回报率。ROE对股东来说意义最大，是股票复利增长的源泉。ROE可以在不同行业与不同企业之间横向比较。相当于股票这种“股权债券”的收益率。
㈥ CIO如何计算IT投入的回报
信息化也不例外。遗憾的是，不少CIO当被CEO、CFO等追问IT投资的效益时，只能笼统地以提高企业效率、扩大客户群、加强对分公司的管理等来回答，只有少数 CIO能以一些简单的计算数字来证明IT的价值。如何计算IT投资的回报？如何测算IT的投资回报率（ROI）？这不仅是信息化建设的新课题，也是CIO和CFO需要共同面对的新课题。硬投入与软回报 信息化建设是“真金白银”的硬投入，而产出却是难以用数字计算的“软回报”，有的回报是可以量化的，有的是难以量化的；有的是短期的，有的是长期的；有的是财务回报，有的是非财务回报，还有的是社会回报。要衡量IT投资的投入产出比，就不能不提到另一个概念TCO（拥有总成本）。对一个典型的IT项目如ERP、CRM 、SCM等，拥有总成本需要考察五个阶段的“生命周期”内的所有相关成本：获取技术和系统阶段、实现阶段、运营阶段、维护阶段和更新阶段。具体的说： 规划期间的成本，包括信息系统的市场调研费用、系统需求分析的调研费用、第三方管理咨询费用等。 实施期间成本，包括基础数据的准备、人员的培训费用、系统的原型测试和并行测试费用、系统的验收和评定费用等。获得成本，包括计算机硬件设备（服务器及终端、网络设备、数据存储设备）的费用、软件系统（软件、操作系统、数据库、实施费用）的费用以及二次开发的费用等。 后期的服务和维护费用，包括系统运行、维护和软件升级等的费用。 结束期的处置成本。 风险成本，主要包括信息系统构架选型造成的内在风险、系统安全设计不完善造成的非法入侵和灾难防范措施不当造成系统崩溃等外在风险。信息化建设是“真金白银”的硬投入，而产出却是难以用数字计算的“软回报”。信息系统尤其管理信息系统带来的回报有多种计算方式，国内外的学者也设计了多种计算模型，但至今没有一种令人信服的计算方式，因为信息化带来的回报有的是可以量化的，有的是难以量化的；有的是短期的，有的是长期的；有的是财务回报，有的是非财务回报，还有的是社会回报。财务回报主要表现在降低库存、减少延期交货、采购提前期缩短、降低采购成本等，非财务回报主要表现在增强企业动态应变市场的能力、提高决策水平等。而电子政务建设带来的效益，除提高业务部门的工作效率、降低办公成本等外，更多的表现为社会效益，如“金盾工程”之于社会稳定，“金质工程”之于对维护市场秩序等，主要是社会效益，很难用经济效益来计算。 由于受到多方面因素的影响和制约，衡量企业IT投入与回报的问题相当繁杂，远不是几张财务报表所能涵盖的。下面着重围绕IT投入的短期回报率和长期回报率、评估指标的量化和非量化进行讨论，以求较完整和客观的看待这个问题。 短期回报率和长期回报率 有些IT投资的效益马上就能表现出来，有些IT投资的效益则需要很长时间才表现出来。CAD、CAM等需求单纯、目标明确的IT项目，短期内就能见效，如提高了多少效率，完成了哪些以前无法完成的工作等；而ERP、CRM等大型IT项目的回报，则需要很长时间才能完全表现出来。如国内一家企业的ERP规模很大，包括财务、管理会计、销售与分销、物料管理、生产计划五大模块和电子商务等部分，整个实施过程分三步走：第一步是项目实施，第二步是推广，第三步是整体优化。整个项目投资巨大、耗时持久，一时确实很难看出某一阶段的某一功能模块的实施能为企业带来多少经济效益；但长期来看，一旦这些标准统一的功能模块集成起来，这个庞大的信息化系统不但将给企业带来管理上的飞跃，同时也将为其业务与国际接轨奠定基础。不仅不同项目的回报周期长短不同，相同的项目对不同企业的回报周期也不同。IT投资的目的有多种，如减少顾客流失率、提高产品设计水平、降低库存、加强对分公司的管理等，归根结底在于提高企业的生产效率和管理效率。但就评估“效率”而言，不同阶段的企业参考的指标会有差异，处于生存阶段的企业当然要求清楚地计算出投入与产出，追求IT投入的短期回报率；但对于事业已经走上正轨、处于发展阶段的企业来说，其对于回报的问题就会看得远一点，一般不会拘泥于眼前的回报率，较为注重长期的回报率。因此，衡量企业IT投入的效益，要充分考虑企业的实际情况，因为企业信息化本身就是一个不断完善的过程，需要循序渐进、分步实施，不能一步登天。 量化评估与非量化评估 信息化建设的成果当然是可以衡量的，只是衡量的标准与形式并非那么直接，也就是说，目前还难以用一种明确、量化的标准来计算。例如，增加一台PC看不出直接的效益，但至少还可以做到代替某些手工流程；而建立ERP不但看不到令人赏心悦目的改变，还会感觉原有的秩序被完全打乱。很难找到一套完全客观的标准来衡量信息化的效益，但有一些量化和非量化的指标可以作为评估标准的参考。 ①定量效益·降低库存（库存占用、库存资金周转次数、盘点误差） ·合理利用资源（缩短生产周期、提高生产效率、减少装配面积、减少加班） ·按期交货，提高客户服务质量（按期交货率） ·降低成本、降低采购费、减少加班费、增加利润 ·减少财务收支差错、减少经济损失等。②定性效益·领导和管理人员掌握市场销售、生产和财务运行状况 ·企业员工面貌和素质有很大变化 ·管理人员从事务处理中解放出来，致力于规范化、实质性的管理工作 ·规范了管理，对产品质量其一定的保证作用等。把效益梳理出来 在实施信息化前，CIO要先“冻结”旧数字，信息系统运行一段时间后，再测量出“新”数字，把能量化的数字尽量量化；另一方面，对难以量化的效益指标，CIO要细心从业务部门收集“故事”，用案例说明信息化给企业带来的管理的变革和效率的提高。尽管IT投资的效益很难用一套评估体系来衡量，CIO仍然要想方设法把信息化的效益梳理出来，让管理层看到信息化带来的实实在在的实惠，以增强对信息化的信心和决心。联想集团从不吝惜在任何场合向外界公布信息化取得的成就--2000年，库存周转周期从100天下降到22天，积压损失从5%下降到0.19%，公司总体费用率由1995年的20%降至9%……而有的CIO当被问及信息化带来的效益时，只能笼统地以提高企业效率、扩大客户群、加强对各分公司的经营管理等来回答，很难给出令人信服的“证据”。因为不少CIO在信息化前就没有记录下“旧数字”，信息系统上线后又没有测算出“新数字”，平时又不注意收集说明信息化效益的“典型案例”，说不清信息化的效益也就在所难免。有的企业在IT项目实施完后，由于自己无力计算出投资的效益，只好委托财务部门甚至IT供应商评估系统运行的效果，当然难以拿出令人信服的“证据”。 IT部门是信息化的推进者，输理信息化的效益也理所当然由IT部门完成或者与财务部门共同完成。一方面，要把能够量化的指标全部量化，在实施信息化前先“冻结”旧数字，信息系统运行一段时间后，再测量出“新”数字，通过新旧数字的对比，显示出信息化的效果，如库存降低了多少、延期交货减少了多少等；另一方面，对难以量化的效益指标，在实施信息化的过程中，CIO要注意从业务部门收集“典型案例”，用案例说明信息化给企业带来的管理的变革和效率的提高。 联想集团不仅计算出了其信息化的效益，还精确计算出了IT投资的成本如何收回。现在，在联想每个部门的年度预算里，都会有每个人每月380多元的“信息位费”，作为邮件系统、办公自动化系统的使用费用；如果这个部门还使用大的应用系统，例如ERP系统，还要根据资产的回报周期，按照用户数目去分摊实施、使用和维护的费用；如果某个业务部门要上马只有该部门使用的信息系统，那么系统的所有实施、运行成本就要分五年全部分摊到这个部门的经营成本中去，而IT部门只管项目的实施，由业务部门支付其实施费用，就像业务部门用车要向车队付费一样。联想集团CIO王晓岩说：“联想所有的IT支出，都会根据收益期来进入业务部门的费用，由公司所有收益部门承担。这样做是要让业务部门知道IT资源是有偿的，IT只是手段，真正的产出还是靠业务来创造。” 当然，国内的绝大多数企业还难以做到像联想集团那样由业务部门承担IT投资的成本，IT投资的成本多数还是从公司的总体预算中支出，因为在信息化的初级阶段如果让业务部门承担信息化的费用，很多部门可能就放弃甚至拒绝信息化。
㈦ 如何保证CRM的投资回报率
所谓投资回报率（ROI
），顾名思义，就是指企业所投入资金的回报程度。IDC称ROI是不同规模投资的净收益（包括降低的成本和增加的收益）。标准的简化ROI方程为：收益/投资×100％。而在CRM投资中，收益主要表现在两方面，即成本降低和收入增长
，所以可以将公式变为：ROI=（成本降低+收入增长）/总成本。
实施CRM策略确实能为企业带来显著的商业和经济效益，这便是为何企业纷纷对此投入大量的人力和财力以期获得并保持客户，最终在竞争对手之中获得竞争优势的原因所在。
但CRM的成功实施，其首要准备就是要清楚理解实施目标，要有谨密而系统的计划方案。随着CRM的发展和营销商要求的不断提高，越来越多的人意识到过去支持这些策略的基本系统也需要得到同等程度的发展与提高。
信息的价值
其实，互联网对CRM应用所带来的影响就是一个完美的例子。现在企业意识到要有效地销售产品或提供服务必须支持电话、电子邮件、创真等可用的联系方式
。但在提供多渠道支持系统的过程中，由于传统系统内在的不灵活性，不少企业和供应商对于目前的CRM软件系统和呼叫中心系统的尝试及实施都只能是昙花一现。虽然它可能会在短期内获得成效，但是这种浅尝辄止实施程度最终带来一个长期维护的问题，以及在运作上也会遇到多种困难，导致这些问题的根源主要是由第一个尝试的人所遭遇的。
问题的关键在于知道如何使用信息。向潜在客户或客户等类似的人提出恰当的问题，其发挥的作用是非常大的。从告诉人们你和你的产品有多棒的层面上迈出越远，则可以发现的机会也就越多。当然，如何提出恰当的问题是很讲究技巧，而且也是很有学问的。
如何维系客户关系
要维系与客户的友好关系，企业对如下问题就必须要有充分的了解，例如，必须知道竞争对手是谁？哪些产品种类你在销售，但是客户却从别人那里采购？有交叉销售和向上销售的潜能吗？他们从别的供应商那里买来的产品存在什么问题，而你能帮忙解决吗？他们遇到了哪些挫折和问题？你能帮助他们吗？他们从你那儿定购了什么？你为什么会被他们选为供应商？
等等。
如果缺乏信息而造成的销售呼叫成本还不足以说明问题，那么不知道员工与客户进行了哪些联络，缺乏传递适合于企业的统一营销信息的能力，由于无法快速查询一份清单或订单而浪费客户的时间等，这些都会让你的企业声名扫地。
事实上，客户关系的维系只靠一位销售人员是非常危险的。如果唯独销售人员与客户建立了关系并且成为惟一了解客户细节的人，那么当这个销售人员投奔你的竞争对手你就可能会失去最大的客户。另外，如果你所有的员工都可以拥有与客户产生并建立关系的信息，这样的话，即使某位销售代表另谋它处你还是有很多机会继续与那位客户的业务关系。
从时间和效率的立场上来说，缺乏对客户的了解对你的企业组织也有着巨大的影响，此外还包括企业信誉。能够免费群发电子邮件或者在一个小时内处理两倍的账户，确实会对你的企业的底线利润产生很大的影响。
面对客户的一线作战人员是销售团队。不管他们是在外面和客户或者潜在客户握手还是在办公室里和客户打电话，客户对你的组织形象的认识就是由此而生的。
一个组织是否有足够的能力为客户服务呢？这些问题可以问问自己以确定需要在哪些方面进行改善。因此，要确保稳固快速的投资回报，以及可被业主接受的成本，企业就必须要采用合适的信息系统来顺应不断变化着的商业要求，从而得到进一步的发展。
㈧ 商铺的投资回报率怎么算
投资回报率该怎么算？？？
我知道的就有很多种方法，比如WINDFLOWER的算法。。。。。。呵呵~
一般粗略的算法，也就是现在绝大多数开发商给客户所讲的算法为
租金收益/总房款=投资回报率
这个算法真的很简单，但是其中忽略了很多因素，比如税。出租商铺是要交税的，但是开发商一般很少把税算进去，为什么？？呵呵~因为税好高啊~至于究竟有多高，说实话，我也说不准（哎呀，丢人啊）~我曾经得到过N个版本，有说25%的，有说17.5%的，有说12%的，而且都说这个数据是税务局给的，我曾经真的给税务局打过电话，没几个人知道，知道的几个人给我的答案也不一样。中国的税啊。。。。。那算法就应该是
（租金收益-税金）/总房款=投资回报率
这样算似乎准确了一些，但是如果你是一次性付款还好说，如果是按揭贷款，那又要产生一笔费用，就是银行利息，个人认为，这个不应该算，因为你借钱还利息是天经地义的，把利息算到租金头上未免过分，不过保险起见，还是加上的好。那么算法就应该是这样了。
（租金收益-税金）/（首付+贷款+利息）=投资回报率
这样算准确多了，但是。。。。。。好象买商铺的时候要缴什么契税啊，过户费啊，保险费啊什么的。别小瞧这些啊，商铺的契税可不低啊，虽然只是百分之几，可是别忘了，商铺都很贵的，随便一套可能就要上百万，那就是几万块现金的支出啊。所以算法应该这样改。
（租金收益-税金）/（首付+贷款+利息+手续费用）=投资回报率
该考虑的都考虑了吧？呵呵，没有呢，这样算过于保守，过于悲观了。为什么？因为你半天只家分母，不加分子啊。别忘了，租金是要跟着往上长的，否则还会有人买房子投资吗？商铺的长势如何。。。。。。这个很难判断了，也许大涨，也许大跌，按一个行业标准吧，从第三年起，每年递增4%。那就该这么算了。
（租金收益*1.16-税金）/（首付+贷款+利息+手续费用）=投资回报率
这样就又准了些吧，呵呵，还不准，还差什么？？差一个首付现金的实效性，也就是说，你的首付现金也是可以创造价值的啊，不多算，存银行还净落1.8的年利呢。呵呵，BT吧。
（租金收益*1.16-税金）/（首付*1.08+贷款+利息+手续费用）=投资回报率
这样算还不准，因为不确定因素太多了，比如你空租了怎么办？通货膨胀了怎么办？？海啸了怎么办？打仗了怎么办？拆迁了怎么办？火星撞地球了怎么办？此地大副升值怎么办？遇到好项目，商铺升值的速度是很可怕的。所以说啊，准确的投资回报率是没法算的。算个大概就可以了，觉得好，就买，认头嘛。
一边吃饭一边写的，如果有不对的地方，还请大家多多指教。