㈠ 怎樣計算商鋪投資回報率
如何計算投資回報率
一個計算投資回報率的計算公式：
計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12個月-首付款×銀行存款利率-貸款×銀行貸款利率/售價
計算購入再售出的投資回報率＝(售出價-購入價)/購入價〈備註：無貸款情況〉
推選樣本：翠苑社區商鋪
翠苑是城西較大的社區，入住人口約10萬，整個小區已經形成了一定的居住氣氛。翠苑社區商鋪位於文一路上物美超市附近，周邊還有杭州師范學院、浙江財經學院，已經具備了超強的人氣。
例如，有一臨街的翠苑社區商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即：這個商鋪要是買下並成功出租，新業主將有可能獲得1.4萬元的月租金。那麼，它的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：
假設首付100萬元，貸款60萬元，銀行存款利率是1.79%，銀行貸款利率是5.6%。套用上述計算公式：這個商鋪的購入再出租投資回報率＝1.4萬元×12個月-100萬元×1.79%-60萬元×5.6%/160萬元，通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：7.28%。
要是這個投資轉手放出，並以175萬元成交，那麼它的投資回報率9.38%＝(175-160)/160，通過計算，我們得出該套商鋪的購入再售出投資回報率將是：9.38%。
㈡ 商鋪投資回報率是怎麼算出來的
今後考察商鋪,您也別只聽商家的宣傳,自己也可以算一算。看來,這商鋪投資真是大有前途啊!一般來講,商鋪可以在8年左右收回投資,此後的年出租收益率一般可以達到8%,好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算。第一種方法,主要適用於沒有貸款的一次性投資。計算公式為:(稅後月租金-每月物業管理費)×12=年租金收入年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率反之,用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限第二種方法,主要適用於貸款投資的收益計算。計算公式為:(稅後月租金-按揭月供款-每月物業費)×12=年租金收入(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限反之,用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率投資,當然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?這里也不能光算收入,還要充分考慮到各項支出。投資專家告訴我們,上面所列的投資收益計算公式,只是著重考慮了主要的收入和支出部分,另外,還有一些可能和必要的支出,千萬不能忽略:首先,在商鋪的前期購買環節中的支出:1.購買商鋪應交的契稅,為總房價的3%,這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價為50萬元,僅契稅一項就要交1.5萬元。2.在貸款政策方面,商鋪的貸款利率也相對較高,為5.76%,這樣,貸款利息也會增加投資的成本。3.購買後再出售,還要繳納總房價的5%的綜合稅。比如,轉手出售50萬元的商鋪,就要繳納2.5萬元的稅費。其次,在商鋪後期使用過程中的支出:1.商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等費用,都是按商業市政標准繳費,大大高於普通住宅標准。2.商鋪的裝修、維護、修繕的費用和支出,也要考慮在內。所以,在計算商鋪的投資收益時,一定要充分考慮到以上支出,這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。原來這投資回報率是這么算出來的呀!您學會了嗎?今後考察商鋪,您也別只聽商家的宣傳,自己也可以算一算。看來,這商鋪投資真是大有前途啊!不過,任何投資都是有風險的,同樣投資商鋪,有的人賺了大錢,而有的人可能連本都收不回來。所以,一定要注意避免投資風險。
㈢ 投資商辦的回報率
任何投資品都有兩面性，優勢與缺點並存。但看一個項目到底值不值得投資，還得看看其收益如何。
一般來說，商辦投資的回報主要來源於租金。比如一套商辦買的時候是120萬，每月租金為4000元，那根據粗略的租金回報率計算公式：
租金回報率=（月租金*12）/購買房屋總價=（4000*12）/120萬=4%。
而目前商辦投資的租金回報率在3%-5%之間，但也有不錯的商辦回報率可達6%。值得一提的是，商辦出租後，租金也不會一直不變的，如果該區域房價上漲，那租金也會跟著上漲，回報率也將更高。
除了上述這個公式外，評判自己的投資是否有價值，另外兩個公式同樣適用：
1、投資回收年數
投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12
投資回收期越長，投資風險越高。反之，投資風險則減少。
一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年至10年之間。
2、15年收益與房產買入價關系
物業的年收益*15年與房產購買價關系
這是一個國際上專業的理財公司衡量一處物業價格合理與否的基本公式：
如果該物業的年收益*15年=房產購買價，該物業物有所值；
如果該物業的年收益*15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；
如果該物業的年收益*15年<房產購買價，該物業不宜投資。
除此之外，目前市場上還有一些關於房產投資的項目，比如在白領商辦方面有投資計劃等。
由於投資門檻低，讓更多普通投資者參與其中，間接投資房產，同時還能取得不錯的收益，預期年化收益率在9.5%-10.5%之間。
㈣ CIO如何計算信息化的投資回報率
遺憾的是，不少CIO當被CEO、CFO等追問IT投資的效益時，只能籠統地以提高企業效率、擴大客戶群、加強對分公司的管理等來回答，只有少數CIO能以一些簡單的計算數字來證明IT的價值。如何計算IT投資的回報？如何測算IT的投資回報率（ROI）？這不僅是信息化建設的新課題，也是CIO和CFO需要共同面對的新課題。 硬投入與軟回報 信息化建設是「真金白銀」的硬投入，而產出卻是難以用數字計算的「軟回報」，有的回報是可以量化的，有的是難以量化的；有的是短期的，有的是長期的；有的是財務回報，有的是非財務回報，還有的是社會回報。要衡量IT投資的投入產出比，就不能不提到另一個概念TCO（擁有總成本）。對一個典型的IT項目如ERP、CRM、SCM等，擁有總成本需要考察五個階段的「生命周期」內的所有相關成本：獲取技術和系統階段、實現階段、運營階段、維護階段和更新階段。具體的說包括6個方面：規劃期間的成本，包括信息系統的市場調研費用、系統需求分析的調研費用、第三方管理咨詢費用等； 實施期間成本，包括基礎數據的准備、人員的培訓費用、系統的原型測試和並行測試費用、系統的驗收和評定費用等； 獲得成本，包括計算機硬體設備（伺服器及終端、網路設備、數據存儲設備）的費用、軟體系統（軟體、操作系統、資料庫、實施費用）的費用以及二次開發的費用等。 後期的服務和維護費用，包括系統運行、維護和軟體升級等的費用。 結束期的處置成本。 風險成本，主要包括信息系統構架選型造成的內在風險、系統安全設計不完善造成的非法入侵和災難防範措施不當造成系統崩潰等外在風險。 信息化建設是「真金白銀」的硬投入，而產出卻是難以用數字計算的「軟回報」。信息系統尤其管理信息系統帶來的回報有多種計算方式，國內外的學者也設計了多種計算模型，但至今沒有一種令人信服的計算方式，因為信息化帶來的回報有的是可以量化的，有的是難以量化的；有的是短期的，有的是長期的；有的是財務回報，有的是非財務回報，還有的是社會回報。財務回報主要表現在降低庫存、減少延期交貨、采購提前期縮短、降低采購成本等，非財務回報主要表現在增強企業動態應變市場的能力、提高決策水平等。而電子政務建設帶來的效益，除提高業務部門的工作效率、降低辦公成本等外，更多的表現為社會效益，如「金盾工程」之於社會穩定，「金質工程」之於對維護市場秩序等，主要是社會效益，很難用經濟效益來計算。 由於受到多方面因素的影響和制約，衡量企業IT投入與回報的問題相當繁雜，遠不是幾張財務報表所能涵蓋的。下面著重圍繞IT投入的短期回報率和長期回報率、評估指標的量化和非量化進行討論，以求較完整和客觀的看待這個問題。 短期回報率和長期回報率 有些IT投資的效益馬上就能表現出來，有些IT投資的效益則需要很長時間才表現出來。CAD、CAM等需求單純、目標明確的IT項目，短期內就能見效，如提高了多少效率，完成了哪些以前無法完成的工作等；而ERP、CRM等大型IT項目的回報，則需要很長時間才能完全表現出來。如國內一家企業的ERP規模很大，包括財務、管理會計、銷售與分銷、物料管理、生產計劃五大模塊和電子商務等部分，整個實施過程分三步走：第一步是項目實施，第二步是推廣，第三步是整體優化。整個項目投資巨大、耗時持久，一時確實很難看出某一階段的某一功能模塊的實施能為企業帶來多少經濟效益；但長期來看，一旦這些標准統一的功能模塊集成起來，這個龐大的信息化系統不但將給企業帶來管理上的飛躍，同時也將為其業務與國際接軌奠定基礎。 不僅不同項目的回報周期長短不同，相同的項目對不同企業的回報周期也不同。IT投資的目的有多種，如減少顧客流失率、提高產品設計水平、降低庫存、加強對分公司的管理等，歸根結底在於提高企業的生產效率和管理效率。但就評估「效率」而言，不同階段的企業參考的指標會有差異，處於生存階段的企業當然要求清楚地計算出投入與產出，追求IT投入的短期回報率；但對於事業已經走上正軌、處於發展階段的企業來說，其對於回報的問題就會看得遠一點，一般不會拘泥於眼前的回報率，較為注重長期的回報率。
㈤ 怎麼計算設備投資回報年限&回報率急急急
投資回報率的計算方法按不同分類有不同演算法，投資回報率一般可分為：總回報率和年回報率。 一、總回報率 總回報率是不論資金投入時間，直接計算總共的回報率。 計算方法：總回報率=利潤/投入成本
二、年回報率 年回報率則是計算平均資金投入一年所得到的回報率，又可以分為兩類： ①平均回報率 計算方法：平均回報率=總回報率/資金投入的年數。 例如，投入三年，賺30%，年平均回報率即為10%。 ②內部回報率(或稱為復利回報率) 將每年獲利的再投資也考慮進去，可以更精確地反映回報的多寡。 計算方法：內部回報率=[(總回報率+1)開年數的方]-1 例如，投入兩年，賺44%，年內部回報率就是1.44開平方減1，亦即20%。
拓展資料
常用投資回報率的分析的比較
投資分析經常用到各種回報率，常用的有資產回報率(ROA)，凈資產回報率(ROE)，投入資本回報率(ROIC)，使用資本回報率(ROCE)。 在這幾個回報率中，除了ROA和ROE的定義比較明確外，其他的兩個有各種不同的定義，只能選取一種通用的定義。 資產回報率是凈利潤比上總資產，也就是所有負債加股東權益。這個回報率衡量的是資產的回報率。但是一個公司資產負債表上的資產價值更多的是反映了歷史而不是當前，而且不同的行業的ROA具有不可比性。最簡單的例子，很多類金融企業有無息流動負債，增加了總資產，降低了ROA，但是無償使用上下游資金實際上是公司有競爭力的體現。另一方面，有的企業的無形資產，如品牌商譽等在資產負債表上並沒有得到完全體現，就會極大的提高ROA，因為賬面上反映的大部分是有形的實物資產。 凈資產回報率ROE是凈利潤比上股東權益，也稱作股本回報率。ROE對股東來說意義最大，是股票復利增長的源泉。ROE可以在不同行業與不同企業之間橫向比較。相當於股票這種「股權債券」的收益率。
㈥ CIO如何計算IT投入的回報
信息化也不例外。遺憾的是，不少CIO當被CEO、CFO等追問IT投資的效益時，只能籠統地以提高企業效率、擴大客戶群、加強對分公司的管理等來回答，只有少數 CIO能以一些簡單的計算數字來證明IT的價值。如何計算IT投資的回報？如何測算IT的投資回報率（ROI）？這不僅是信息化建設的新課題，也是CIO和CFO需要共同面對的新課題。硬投入與軟回報 信息化建設是「真金白銀」的硬投入，而產出卻是難以用數字計算的「軟回報」，有的回報是可以量化的，有的是難以量化的；有的是短期的，有的是長期的；有的是財務回報，有的是非財務回報，還有的是社會回報。要衡量IT投資的投入產出比，就不能不提到另一個概念TCO（擁有總成本）。對一個典型的IT項目如ERP、CRM 、SCM等，擁有總成本需要考察五個階段的「生命周期」內的所有相關成本：獲取技術和系統階段、實現階段、運營階段、維護階段和更新階段。具體的說： 規劃期間的成本，包括信息系統的市場調研費用、系統需求分析的調研費用、第三方管理咨詢費用等。 實施期間成本，包括基礎數據的准備、人員的培訓費用、系統的原型測試和並行測試費用、系統的驗收和評定費用等。獲得成本，包括計算機硬體設備（伺服器及終端、網路設備、數據存儲設備）的費用、軟體系統（軟體、操作系統、資料庫、實施費用）的費用以及二次開發的費用等。 後期的服務和維護費用，包括系統運行、維護和軟體升級等的費用。 結束期的處置成本。 風險成本，主要包括信息系統構架選型造成的內在風險、系統安全設計不完善造成的非法入侵和災難防範措施不當造成系統崩潰等外在風險。信息化建設是「真金白銀」的硬投入，而產出卻是難以用數字計算的「軟回報」。信息系統尤其管理信息系統帶來的回報有多種計算方式，國內外的學者也設計了多種計算模型，但至今沒有一種令人信服的計算方式，因為信息化帶來的回報有的是可以量化的，有的是難以量化的；有的是短期的，有的是長期的；有的是財務回報，有的是非財務回報，還有的是社會回報。財務回報主要表現在降低庫存、減少延期交貨、采購提前期縮短、降低采購成本等，非財務回報主要表現在增強企業動態應變市場的能力、提高決策水平等。而電子政務建設帶來的效益，除提高業務部門的工作效率、降低辦公成本等外，更多的表現為社會效益，如「金盾工程」之於社會穩定，「金質工程」之於對維護市場秩序等，主要是社會效益，很難用經濟效益來計算。 由於受到多方面因素的影響和制約，衡量企業IT投入與回報的問題相當繁雜，遠不是幾張財務報表所能涵蓋的。下面著重圍繞IT投入的短期回報率和長期回報率、評估指標的量化和非量化進行討論，以求較完整和客觀的看待這個問題。 短期回報率和長期回報率 有些IT投資的效益馬上就能表現出來，有些IT投資的效益則需要很長時間才表現出來。CAD、CAM等需求單純、目標明確的IT項目，短期內就能見效，如提高了多少效率，完成了哪些以前無法完成的工作等；而ERP、CRM等大型IT項目的回報，則需要很長時間才能完全表現出來。如國內一家企業的ERP規模很大，包括財務、管理會計、銷售與分銷、物料管理、生產計劃五大模塊和電子商務等部分，整個實施過程分三步走：第一步是項目實施，第二步是推廣，第三步是整體優化。整個項目投資巨大、耗時持久，一時確實很難看出某一階段的某一功能模塊的實施能為企業帶來多少經濟效益；但長期來看，一旦這些標准統一的功能模塊集成起來，這個龐大的信息化系統不但將給企業帶來管理上的飛躍，同時也將為其業務與國際接軌奠定基礎。不僅不同項目的回報周期長短不同，相同的項目對不同企業的回報周期也不同。IT投資的目的有多種，如減少顧客流失率、提高產品設計水平、降低庫存、加強對分公司的管理等，歸根結底在於提高企業的生產效率和管理效率。但就評估「效率」而言，不同階段的企業參考的指標會有差異，處於生存階段的企業當然要求清楚地計算出投入與產出，追求IT投入的短期回報率；但對於事業已經走上正軌、處於發展階段的企業來說，其對於回報的問題就會看得遠一點，一般不會拘泥於眼前的回報率，較為注重長期的回報率。因此，衡量企業IT投入的效益，要充分考慮企業的實際情況，因為企業信息化本身就是一個不斷完善的過程，需要循序漸進、分步實施，不能一步登天。 量化評估與非量化評估 信息化建設的成果當然是可以衡量的，只是衡量的標准與形式並非那麼直接，也就是說，目前還難以用一種明確、量化的標准來計算。例如，增加一台PC看不出直接的效益，但至少還可以做到代替某些手工流程；而建立ERP不但看不到令人賞心悅目的改變，還會感覺原有的秩序被完全打亂。很難找到一套完全客觀的標准來衡量信息化的效益，但有一些量化和非量化的指標可以作為評估標準的參考。 ①定量效益·降低庫存（庫存佔用、庫存資金周轉次數、盤點誤差） ·合理利用資源（縮短生產周期、提高生產效率、減少裝配面積、減少加班） ·按期交貨，提高客戶服務質量（按期交貨率） ·降低成本、降低采購費、減少加班費、增加利潤 ·減少財務收支差錯、減少經濟損失等。②定性效益·領導和管理人員掌握市場銷售、生產和財務運行狀況 ·企業員工面貌和素質有很大變化 ·管理人員從事務處理中解放出來，致力於規范化、實質性的管理工作 ·規范了管理，對產品質量其一定的保證作用等。把效益梳理出來 在實施信息化前，CIO要先「凍結」舊數字，信息系統運行一段時間後，再測量出「新」數字，把能量化的數字盡量量化；另一方面，對難以量化的效益指標，CIO要細心從業務部門收集「故事」，用案例說明信息化給企業帶來的管理的變革和效率的提高。盡管IT投資的效益很難用一套評估體系來衡量，CIO仍然要想方設法把信息化的效益梳理出來，讓管理層看到信息化帶來的實實在在的實惠，以增強對信息化的信心和決心。聯想集團從不吝惜在任何場合向外界公布信息化取得的成就--2000年，庫存周轉周期從100天下降到22天，積壓損失從5%下降到0.19%，公司總體費用率由1995年的20%降至9%……而有的CIO當被問及信息化帶來的效益時，只能籠統地以提高企業效率、擴大客戶群、加強對各分公司的經營管理等來回答，很難給出令人信服的「證據」。因為不少CIO在信息化前就沒有記錄下「舊數字」，信息系統上線後又沒有測算出「新數字」，平時又不注意收集說明信息化效益的「典型案例」，說不清信息化的效益也就在所難免。有的企業在IT項目實施完後，由於自己無力計算出投資的效益，只好委託財務部門甚至IT供應商評估系統運行的效果，當然難以拿出令人信服的「證據」。 IT部門是信息化的推進者，輸理信息化的效益也理所當然由IT部門完成或者與財務部門共同完成。一方面，要把能夠量化的指標全部量化，在實施信息化前先「凍結」舊數字，信息系統運行一段時間後，再測量出「新」數字，通過新舊數字的對比，顯示出信息化的效果，如庫存降低了多少、延期交貨減少了多少等；另一方面，對難以量化的效益指標，在實施信息化的過程中，CIO要注意從業務部門收集「典型案例」，用案例說明信息化給企業帶來的管理的變革和效率的提高。 聯想集團不僅計算出了其信息化的效益，還精確計算出了IT投資的成本如何收回。現在，在聯想每個部門的年度預算里，都會有每個人每月380多元的「信息位費」，作為郵件系統、辦公自動化系統的使用費用；如果這個部門還使用大的應用系統，例如ERP系統，還要根據資產的回報周期，按照用戶數目去分攤實施、使用和維護的費用；如果某個業務部門要上馬只有該部門使用的信息系統，那麼系統的所有實施、運行成本就要分五年全部分攤到這個部門的經營成本中去，而IT部門只管項目的實施，由業務部門支付其實施費用，就像業務部門用車要向車隊付費一樣。聯想集團CIO王曉岩說：「聯想所有的IT支出，都會根據收益期來進入業務部門的費用，由公司所有收益部門承擔。這樣做是要讓業務部門知道IT資源是有償的，IT只是手段，真正的產出還是靠業務來創造。」 當然，國內的絕大多數企業還難以做到像聯想集團那樣由業務部門承擔IT投資的成本，IT投資的成本多數還是從公司的總體預算中支出，因為在信息化的初級階段如果讓業務部門承擔信息化的費用，很多部門可能就放棄甚至拒絕信息化。
㈦ 如何保證CRM的投資回報率
所謂投資回報率（ROI
），顧名思義，就是指企業所投入資金的回報程度。IDC稱ROI是不同規模投資的凈收益（包括降低的成本和增加的收益）。標準的簡化ROI方程為：收益/投資×100％。而在CRM投資中，收益主要表現在兩方面，即成本降低和收入增長
，所以可以將公式變為：ROI=（成本降低+收入增長）/總成本。
實施CRM策略確實能為企業帶來顯著的商業和經濟效益，這便是為何企業紛紛對此投入大量的人力和財力以期獲得並保持客戶，最終在競爭對手之中獲得競爭優勢的原因所在。
但CRM的成功實施，其首要准備就是要清楚理解實施目標，要有謹密而系統的計劃方案。隨著CRM的發展和營銷商要求的不斷提高，越來越多的人意識到過去支持這些策略的基本系統也需要得到同等程度的發展與提高。
信息的價值
其實，互聯網對CRM應用所帶來的影響就是一個完美的例子。現在企業意識到要有效地銷售產品或提供服務必須支持電話、電子郵件、創真等可用的聯系方式
。但在提供多渠道支持系統的過程中，由於傳統系統內在的不靈活性，不少企業和供應商對於目前的CRM軟體系統和呼叫中心系統的嘗試及實施都只能是曇花一現。雖然它可能會在短期內獲得成效，但是這種淺嘗輒止實施程度最終帶來一個長期維護的問題，以及在運作上也會遇到多種困難，導致這些問題的根源主要是由第一個嘗試的人所遭遇的。
問題的關鍵在於知道如何使用信息。向潛在客戶或客戶等類似的人提出恰當的問題，其發揮的作用是非常大的。從告訴人們你和你的產品有多棒的層面上邁出越遠，則可以發現的機會也就越多。當然，如何提出恰當的問題是很講究技巧，而且也是很有學問的。
如何維系客戶關系
要維系與客戶的友好關系，企業對如下問題就必須要有充分的了解，例如，必須知道競爭對手是誰？哪些產品種類你在銷售，但是客戶卻從別人那裡采購？有交叉銷售和向上銷售的潛能嗎？他們從別的供應商那裡買來的產品存在什麼問題，而你能幫忙解決嗎？他們遇到了哪些挫折和問題？你能幫助他們嗎？他們從你那兒定購了什麼？你為什麼會被他們選為供應商？
等等。
如果缺乏信息而造成的銷售呼叫成本還不足以說明問題，那麼不知道員工與客戶進行了哪些聯絡，缺乏傳遞適合於企業的統一營銷信息的能力，由於無法快速查詢一份清單或訂單而浪費客戶的時間等，這些都會讓你的企業聲名掃地。
事實上，客戶關系的維系只靠一位銷售人員是非常危險的。如果唯獨銷售人員與客戶建立了關系並且成為惟一了解客戶細節的人，那麼當這個銷售人員投奔你的競爭對手你就可能會失去最大的客戶。另外，如果你所有的員工都可以擁有與客戶產生並建立關系的信息，這樣的話，即使某位銷售代表另謀它處你還是有很多機會繼續與那位客戶的業務關系。
從時間和效率的立場上來說，缺乏對客戶的了解對你的企業組織也有著巨大的影響，此外還包括企業信譽。能夠免費群發電子郵件或者在一個小時內處理兩倍的賬戶，確實會對你的企業的底線利潤產生很大的影響。
面對客戶的一線作戰人員是銷售團隊。不管他們是在外面和客戶或者潛在客戶握手還是在辦公室里和客戶打電話，客戶對你的組織形象的認識就是由此而生的。
一個組織是否有足夠的能力為客戶服務呢？這些問題可以問問自己以確定需要在哪些方面進行改善。因此，要確保穩固快速的投資回報，以及可被業主接受的成本，企業就必須要採用合適的信息系統來順應不斷變化著的商業要求，從而得到進一步的發展。
㈧ 商鋪的投資回報率怎麼算
投資回報率該怎麼算？？？
我知道的就有很多種方法，比如WINDFLOWER的演算法。。。。。。呵呵~
一般粗略的演算法，也就是現在絕大多數開發商給客戶所講的演算法為
租金收益/總房款=投資回報率
這個演算法真的很簡單，但是其中忽略了很多因素，比如稅。出租商鋪是要交稅的，但是開發商一般很少把稅算進去，為什麼？？呵呵~因為稅好高啊~至於究竟有多高，說實話，我也說不準（哎呀，丟人啊）~我曾經得到過N個版本，有說25%的，有說17.5%的，有說12%的，而且都說這個數據是稅務局給的，我曾經真的給稅務局打過電話，沒幾個人知道，知道的幾個人給我的答案也不一樣。中國的稅啊。。。。。那演算法就應該是
（租金收益-稅金）/總房款=投資回報率
這樣算似乎准確了一些，但是如果你是一次性付款還好說，如果是按揭貸款，那又要產生一筆費用，就是銀行利息，個人認為，這個不應該算，因為你借錢還利息是天經地義的，把利息算到租金頭上未免過分，不過保險起見，還是加上的好。那麼演算法就應該是這樣了。
（租金收益-稅金）/（首付+貸款+利息）=投資回報率
這樣算準確多了，但是。。。。。。好象買商鋪的時候要繳什麼契稅啊，過戶費啊，保險費啊什麼的。別小瞧這些啊，商鋪的契稅可不低啊，雖然只是百分之幾，可是別忘了，商鋪都很貴的，隨便一套可能就要上百萬，那就是幾萬塊現金的支出啊。所以演算法應該這樣改。
（租金收益-稅金）/（首付+貸款+利息+手續費用）=投資回報率
該考慮的都考慮了吧？呵呵，沒有呢，這樣算過於保守，過於悲觀了。為什麼？因為你半天只家分母，不加分子啊。別忘了，租金是要跟著往上長的，否則還會有人買房子投資嗎？商鋪的長勢如何。。。。。。這個很難判斷了，也許大漲，也許大跌，按一個行業標准吧，從第三年起，每年遞增4%。那就該這么算了。
（租金收益*1.16-稅金）/（首付+貸款+利息+手續費用）=投資回報率
這樣就又准了些吧，呵呵，還不準，還差什麼？？差一個首付現金的實效性，也就是說，你的首付現金也是可以創造價值的啊，不多算，存銀行還凈落1.8的年利呢。呵呵，BT吧。
（租金收益*1.16-稅金）/（首付*1.08+貸款+利息+手續費用）=投資回報率
這樣算還不準，因為不確定因素太多了，比如你空租了怎麼辦？通貨膨脹了怎麼辦？？海嘯了怎麼辦？打仗了怎麼辦？拆遷了怎麼辦？火星撞地球了怎麼辦？此地大副升值怎麼辦？遇到好項目，商鋪升值的速度是很可怕的。所以說啊，准確的投資回報率是沒法算的。算個大概就可以了，覺得好，就買，認頭嘛。
一邊吃飯一邊寫的，如果有不對的地方，還請大家多多指教。