『壹』 房地產銷售人員應該如何與客戶溝通從哪些方面入手不會遭客戶的反感
1.跟客戶初次見面首先要出於尊敬的做一下自我介紹，婉轉的問是專程來看房還是隨便看看。2.給客戶介紹沙盤，這是要靈活的來摸清客戶的底細（姓名、住址、從事的行業、學歷、家裡幾口人、買房時投資還是居住、家庭月收入、買房子最關心的問題、想首付多少買房子）。3.根據摸底給客戶推薦戶型戶型（切記要站在客戶的角度去推薦戶型，讓他感覺你給他介紹的戶型是為他想的，並肯定這是最適合他的）。這時因為你和客戶都坐下來了，可以給就你的摸底聊一些各戶感興趣的話題，這樣可以放鬆談話氣氛拉近你與客戶之間的距離（拉關系）。再就是現在就可以根據你所在的項目給客戶洗腦灌輸本案優勢，引導客戶來看到未來的居住環境是如何的舒適，這地塊的升值潛力是如何的巨大（這個前提是必須跟客戶拉好關系，前期你要表現出你的專業讓客戶相信你）。在這個過程中你要為逼定奠定基礎，今天不買說不定明天就漲價了再後期的價格更高。4.邀請客戶去現場看房，再次做小區的詳細介紹具體到點（因為這個時候有可能小區根本就還是在建設中，所以你要包裝一下你的語言，給客戶重現出將來是多美好的一個小區）。到樣板間的時候更要站在客戶的角度去講，讓客戶幻想到以後住進來是多麼的溫馨舒適。5.回到售樓處給客戶計算詳細價格。可以跟客戶多聊一些生活上的問題，但是要貼近買房子的話題，讓客戶自己說出我以後買著房子怎麼樣（你不要去直接說）。這樣你就基本上成功了一半了。6.逼定。首次來看房的客戶必定不一定成功，但是你要通過逼定來讓客戶有危機感，如果不快訂房就沒了活著就要漲價了，讓他盡快回去下決定。7.客戶走後要第2天就要打電話詢問考慮的怎麼樣了，加以造勢讓客戶感覺自己不能猶豫了要快訂。備註：整個過程要站在客戶的角度去分析問題，語言上要讓客戶感覺你是在為他想，不要讓他感覺你就是在為了買房子。整個談話過程要放鬆要有親切感，不要自己誇誇其談，也不要一問一答式的。要扔客戶融入你們談話感覺他是裡面的主人公。 以上是最基本最普通的一個談客流程，在接待過程中客戶形形色色切記不要死板硬套！！！！
『貳』 從事房地產銷售工作，要如何與客戶溝通
俗話說，禮多人不怪。禮貌就是一個人的名片，說話有禮貌的人到處都會受到人們的歡迎。而一個習慣於出言不遜的人，是不會得到別人的認同的。
對於房產銷售人員來說，任何時候都要保持禮貌，只有這樣才房子能給客戶留下好印象。在推銷房子上，房產銷售人員會遇到形式色色的客戶，不同的客戶有不同的個性，其中可能也有你不喜歡的「那一型」，但是假若你想讓他成為你的客戶，那麼就要學會去喜歡他們，並表現在語言上，要以禮貌的態度和禮貌的語言待之。
說話禮貌不禮貌，看似小事，有時卻會直接影響到大事的成敗。正如有些名人說的那樣，「禮貌是容易做到的事，也是最珍貴的東西」，「禮貌周全不花錢，卻比什麼都值錢」，「生活中最重要的是有禮貌，它比最高的智慧、比一切學識都重要」。所以在日常工作中房產銷售人員一定要禮貌待人，注意言談舉止，從而得到客戶的認同。
（5）言辭中不要質疑客戶
在與客戶溝通的過程，客戶也許會因為欠缺專業知識而對你所說的話有疑惑，這時，你要耐心地解答，不要以一種長者或老師的口吻質疑客戶，例如，「你懂嗎？」「你知道嗎？」「你明白我的意思嗎？」如果房產銷售人員這樣一直質疑客戶的理解力，客戶會產生不滿感，這種方式往往讓客戶感覺得不到起碼的尊重，逆反心理也會隨之產生，可以說是房產銷售中的一大忌。
『叄』 做房地產中介怎樣才能和客戶良好的溝通
我覺得最重要的就是要讓客戶信任您，您在做業務的時候，一定要常常站在客戶的立場去想想，多為客戶的利益著想，這樣的話就會贏得客戶的信任，也願意讓您來幫忙做單，我也曾經在房地產中介公司做過一段時間，有的客戶都信任到只有我來做才放心，只聽我一個人的，就算把家門鑰匙給我也放心。我覺得，我最大的成功就是設身處地為客戶著想，不要老想著怎麼能多賺他的錢，要想怎麼樣才能讓他感到滿意，我有好多客戶都是前面的客戶給介紹過來的，只有這樣，才能把自己的這份工作做起來，不要急於看眼前的利益，要把眼光放長遠些。
『肆』 如何與房地產開發商打交道麻煩告訴我
朋友的問題是我們常碰到的，在房地產行業確實有像朋友所說的那樣的付款規則像我們做門窗的，我們採用的是把產品折分開來規避分險（盡可能的讓風險最低） 像大點的工程，我們都是簽定合同預付款30% 門窗外框到工地安裝完畢支付30% 門窗內扇安裝完工支付35% 最後的5%同樣是質保金。（合同上都有簽定的）一步一步像我們做 門窗的可能好點，如果某個環節卡住了，下面的工作就可以馬上停止風險也相對小一點 希望能對朋友有一點點的啟示
一般開發商不會具體干預建材的選購，因為很多開發商根據合同是有施工單位購買建材，開發商只是提出質量要求，根據財務規定不允許開發商自行購買，否則要加一道營業稅的。一般設備比如電梯、消防等開發商才自行購買。
其實也沒什麼特別多的共同點,房地產商最重視的是成本控制,當然,他選擇建材供應商時肯定會把這點作為他最主要考慮的因素,如果您想和他打交道,你的價格肯定必須得比市場上其他人有優勢,至少不能高於市場平均價 因為房地產任何一個項目在前期都會做市場調研 其中有一項就是調查市場建材的平均價格水平,所以房地產開發商對建材市場的價格水平是相當了解的 因此你必須得有價格競爭力 這樣的話你的交道會很好打的。
『伍』 如何管理房產加盟店
建議你網路《房產中介管理制度大全》看看。
一、中介公司的產生
中介公司的產生是代表當地的經濟發展迅速穩定，為什麼經濟發展趨式好會與房地產中介有關呢？
因為當經濟發展好投資生意有可觀回報，工人收入增高、人民開始富裕，字然會在衣、食、住、行，追求更好，特別中國人的傳統思想、住房非常重要，因為住除了有一個居所之外，現今擁有房亦是成就的表現、身份的象徵，如果你擁有的房子越大，就代表你的成就越大、越輝煌，此外房屋除了是需求還是一種較穩定的長遠投資。所以在一個迅速發展的地方，樓房需求量這么大的時候中介公司的出現是起著催促市場發展的作用。
但是要買樓房的人可以選擇發展商的樓房，為什麼要買二手房呢？
因為發展商大多數樓花，往往要等上一段時間才能交樓，加上發展商價格比較高及該房屋的新配套相對不夠齊全，又或者是因為地點的原因，所以會令部分人轉往買二手房，這時中介公司就能發揮作用。
二、中介員的角色
請問閣下是否想過中介員起什麼角色呢？你認為中介員是賣房給客人還是幫客人找房子買呢？
其實中介員是一個比較特別的行業，我們同其他行業的業務員是有很大的不同，一般行，業的業務員是公司有一些自己產品推出市場，公司應因市場定好價格，業務員只需推銷該產品的優點便完任務。這就叫單向推銷。
而我們的角色名副其實是中間人，我們無自己的產品，無自己的定價，我們所做的全受人委託，完成任務收取傭金，我們是推銷服務，推銷你的承諾，推銷你的關系，你的說服力等等而令對方給予你信任。
三、中介員每日工作習慣，紀律及工作態度
中介元每日應有工作的程序及計劃，不可以用「見步行步」的態度處理，要對每見事都
要認真處理，不可以用今日的利益來衡量，因為中介工作好象農夫耕種，今日播種明日收成，所以每天都是默默耕耘。中介員的工作主要分三大類，就是預備、執行、才有收成。
預備：古人有話「工欲善其善，必先利其器」所以預備工作是非常重要，如果預備工作做得不好，就算你有多大的能力問題還是會出現的。所以預備工作是非常重要的。預備工作包括不停找新盤，更新業主動態及樓價。
鋤價（製造一些比市場價低的樓盤）
受業主委託的物業空置，要積極爭取鑰匙。
1、為什麼要不停找新盤呢？
現今市場競爭非常激烈，中介公司在同區可能已有多間地產，如果我們無足夠的盤源，提供不到多一些盤源給客人選擇，無論你口才多好，客人最終會去其他公司買樓，試想想你如果要買日用品，在你前面有一間只有小量貨品選擇的商店，另一間是貨品齊全的家樂福，你會去哪間呢？
2、為什麼要更新業主動態及樓價？
更新的主要目的，是貼近市場咨訊動向，借著用電話或面談與業主建立關系溝通，了解業主賣樓的心態及意向，價錢是否改變或說服業主減價。再更新過程得知業主是否售出或租出，如售出或租出，詢問業主已售或已租的價錢，了解市場最新的價格及透過哪間地產公司成交，從而了解行家動態。再更新的過程中可更了解業主委託放盤是真的想出售或出租，或者只是用試試的心態，如果在更新過程中能預早知道，我們可做出相應對策。
請你記著，如果你每天用心與業主溝通的好，能令業主留下良好的印象，當你有客戶要談價錢或條件，一定會比其他對手容易得多。
3、鋤價（製造荀盤）
鋤價是利用更新時與業主預先談價錢，用較低價錢與較差的條件與業主協商，得知該業主是否急讓，當製造出一個荀盤後，就代表你在這宗交易有50%成功率，為什麼呢？
因為市場中介員很多，你要比人優勝，首先你的貨品要比人優勝，如果你沒有荀盤介紹給客戶，你就不會有客，就算是有，也不會選擇你。
4、當你預先製造到荀盤，就可以縮短你們協商的時間，加快成交速度，減低中途的麻煩及難度，令你的風險減到最低。就算有對手同你竟真同一客戶，你也能勝券在握。但是請各位業務員要明白製造一個荀盤並不容易，不可能一兩句能製造的，是要持之而行，不停用洗腦地方法同業主交談，就好象一副黑色的牆你要把他變百，不可能油一兩次就能完全變白，你需要油可能五次或更多才能完全變白色。
成功經紀人的日常工作:::
1、每天准時到公司，（最好能提前20分鍾到公司，做到風雨無阻！）
2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之樓盤。
3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。
4、查看本區域廣告(包括本公司和外公司)發現自己客戶所需要的盤,增加成交量進而增加業績(及分類廣告).
5、本分行或本區域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區域內的所有戶型你都會瞭若指掌.
6、每天必須認真按質清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業主徹底交流,了解真實情況.
7、洗盤過程中,了解業主有換樓的需要。在業主未出售前，先行約業主看房（每周至少一個）。
8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內會買的客戶）
9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。
10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。
11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。
13、自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增
14、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。
15、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資（收租）
16、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。
17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤（簽獨家委託）
18、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。
19、業務員應多了解本市及國內房地產之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造"專家"形像。
20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，並要將問題症結之所在記下，不要重犯。
21、工作總結（看房總結經驗），准備第二天工作計劃（客與業主需聯系）
22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。各位同仁：請隨時隨地將自己的工作與以上"日常工作"進行比較，檢查自己做到了什麼，沒做到什麼！建議將此"日常工作"摘錄於自己工作薄上，時常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時指口可待！
失敗業務員的日常工作
1、常遲到，開小差。
2、望天打卦，無所事事。
3、一周看房次數不過三次。
4、洗盤工序得過且過，毫無內容。
5、主動性，積極性低，不會自發性找尋業績不好的原因。
6、看房就是看房，不會深入了解客戶的需要而作相應行動
7、陽奉陰違、只做表面功夫。
8、上班等下班，做業務的心態不夠強。
9、與分行同談天說地，但內容經常不是圍繞業務的。
10、貼客程度不夠，客戶經常跟前家地產成交。
11、經常抱怨無客，無盤，所以自己業績差。
12、工作態度散漫，更影響其他同事工作。
13、不遵從上級指令，自己有一套想法，經常與上級對抗。
14、不會自我檢討做業務的能力。
15、從不提升自己的業務技巧，去適應現今行業的競爭。
16、對所屬片區樓盤資料的熟悉情況不充分，而又不去改善
17、對所屬片區樓盤的售價、租金價不清楚。
18、在公司談私人電話較洗盤電話多。
19、利用公司電腦玩游戲，經常用手機玩簡訊息（在上班時間內）
20、對買賣手續流程不充分了解。
『陸』 溝通技巧 房地產經紀人如何說服客戶
由於房地產買賣金額很大，而且不象一般商品一樣能夠擁有統一之售價。因此，銷售技巧（談判策略）愈高明，愈能使您以"比合理價格更高之價位"售出房屋或者讓客戶下定決心購買。 房源附近大小環境之優缺點 -- 說服客戶心動 1、客戶心動之原因 （1）自身需要 （2）自己喜歡 （3）認可價值 ≥ 價格（覺得物超所值之後才會購買） 2、針對所銷售房源之缺點，客戶將會問到那些問題？提前自擬"說服客戶之優美理由"（准備答客人疑問問題），將缺點化為優點或作掩飾帶過，突出房子的優點和潛力。 銷售前針對房源的優缺點、市場環境、經濟形式等各方面慢慢說服客戶 1、如何將優點充分表達。 （1）產品之優點、缺點（尤其是缺點之回答，要提前預演。以防臨時語塞 ）。 （2）附近市場、交通、學歷、公園、及其他公共設施的詳細和准確狀況。 （3）附近大小環境之優缺點。 （4）附近交通建設、計劃道路、公共建設之動向和未來發展趨勢。 （5）附近同類競爭個案或房源比較（面積、產品規劃、價格）。 （6）區域、全市、全國房屋市場狀況之比較（價格、行情、市場供給等經濟情況對房地產前景之影響，各區域房價及房租之比）。 （7）個案地點（增值潛力 -- 值超其價），大小環境之未來有利動向。 （8）經濟、社會、政治、行政命令因素之利多、或利空因素（尤其是利空因素之回答）。 針對附近房源作比較 – 面積、規劃、價位 1、不主動攻擊，但在說話時要防禦，對於客戶的問題回答要簡介明了。 2、看房得時候，可帶客戶到現場附近繞一圈，了解臨街巷道名稱，附近大環境、小環境、學校、公園、車站名稱、學區等。讓客戶自己感受一下將來的家居環境氛圍。 3、與房屋所在小區附近鄰居維持好關系。有的時候，他們一個不經意的意外言語可能導致交易流產，記住，任何時候不要得罪人，要保持禮貌和彬彬有禮的形象。
『柒』 一般跟房地產代理公司溝通都問些什麼問題
開發商找銷售代理公司賣房子，一般都會關注以下方面：銷售代理公司的過往業績，代理費率，獎懲條款，付款方式，合作時間等。
『捌』 房地產銷售如何跟客戶聊天溝通，不知道如何開口說，不知道什麼好
先努力成為朋友，至於後面銷售房產，則是在幫朋友解決問題。
『玖』 如何建立地產企業各部門之間的溝通及協做
由於房地產行業本身的特殊性，房地產開發企業需要組織項目拓展、設計、施工、招標采購、營銷、成本控制、計劃管理等一系列生產經營活動。但是，在所實施的管理咨詢項目中，筆者卻發現房地產企業內部經常容易出現的一個問題，就是承擔以上職能的各部門之間，工作銜接和溝通不暢，嚴重影響企業整體運營效率的發揮。因此，如何解決這一實際存在的管理問題，有時也成為房地產開發企業所面臨的主要困惑之一。
筆者認為，解決這一問題的切入點在於首先明確各部門的定位；其次，通過採用業務流程作為管理工具，可以大大加強各部門之間的協作；最後，以企業戰略目標為牽引，通過績效管理和激勵體系來保證各部門目標的一致性，形成合力以保障企業整體戰略目標的實現。
首先，企業的任何行為和活動都應該與企業的戰略發展目標息息相關，並支持企業戰略目標的實現。在市場經濟環境中，客戶最關注的是產品或服務所能夠提供給他的價值。因此，如何圍繞價值創造過程，最大化地利用企業內部和外部的有限資源，組織企業的生產經營活動，如何提供市場所需要的產品或服務，不斷提升客戶的滿意度，成為現代企業的追求目標之一。1985年，美國哈佛商學院的邁克爾？波特（Michael E. Porter）教授在其《競爭優勢》一書中，首次提出了價值鏈的概念。企業價值鏈是指企業內部的一系列能夠滿足顧客需求的價值創造活動；價值鏈將一個企業分解成戰略性相關的許多活動，企業正是通過比競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰略活動贏得競爭優勢的。因此，基於以上的企業追求目標和價值鏈分析方法，企業需要在生產經營過程中的價值鏈各環節實現價值增值，並使最終創造的價值最大化。
對於房地產開發企業而言，企業價值鏈可以分為兩類：1、直接為外部客戶（業主）提供產品和服務的職能活動，包括項目拓展、產品定位策劃、規劃設計、工程施工和項目營銷等；2、為內部客戶（即上述承擔相應職能的一線部門）提供產品和服務的職能活動，包括招標采購、成本控制、工程管理、計劃管理、財務管理、人力資源管理、行政後勤、審計監察等。為了使房地產開發企業最終創造的價值最大化，首先需要明確承擔以上兩類職能的各部門定位。為客戶提供的是企業累積產生的最終價值，因此，所有部門都應該遵循企業的內部管理體系，按照既定的游戲規則，承擔相應的責任，並行使相應的職權，使企業產生的最終價值最大化。第一類職能直接為外部客戶創造價值，因此承擔這部分職能的相應部門主要定位於為外部客戶提供產品和服務，同時配合企業內部管理體系的運作。以項目拓展職能為例，對外創造的價值是為目標客戶獲得土地，為後續房地產開發提供基礎；對內在於按照企業的管理體系，和其它各相關部門進行協作，完成預定的業績目標。第二類職能為內部客戶創造價值，承擔這部分職能的相應部門主要定位於服務與監督管理，即為內部客戶提供產品和服務的同時，也是企業內部管理體系的主要維護者。以工程管理職能為例，在為企業所有在建施工工程的工程技術進行支持和服務的同時，也需要對各工程的質量、進度、安全文明施工進行監督管理。舉例來說，就像交通警察一樣，正常情況下指揮交通，為所有行車服務，但是一旦出現違反交通規則事件，就進行處罰，因此同時承擔了服務與監管的職責。
其次，流程作為現代企業所必備的管理手段，能夠大大的提高企業的整體運作效率。類似於工業生產中的流水化作業方式，採用這一思想，為完成某一項工作目標，業務流程將主要環節的活動進行分解，並通過在各個部門之間的流轉，提升工作效率和效果，完成預定的工作目標。在流程中的主要環節，都會產生相應的價值，無論這種價值是服務於內部客戶，還是服務於外部客戶，流程執行後所產生的價值，都會成為實現企業戰略目標所需要創造的價值中的一部分。流程中的主要活動，也同時是承擔並完成了上述所說的各項工作職能，也就是企業價值鏈中的一部分。因此，基於承擔各項職能的各部門的定位，以此作為設計思路，通過企業流程體系，來規范各個部門在創造各類價值，或完成各類工作任務的過程中，所需要承擔的責任，以及所行使的相應權力。例如，在某個業務流程中，完成某些關鍵環節時會產生相應的輸出，在業務流程中，可以針對這些關鍵環節的輸出，明確界定各相關部門所需要完成的工作活動，以及對完成的時間進行約束，來增強各部門的溝通與銜接，使之能夠共同協作完成工作任務。例如：對於房地產開發企業的項目拓展與論證流程。在這個流程中，採用「兩步法」進行項目決策，其中的第一步活動產生的結果，是完成項目簡報（或項目初步可行性研究報告），為決策層的第一次決策提供依據。為完成項目簡報，可以將該環節流程設計為：由項目拓展部門組織編制，營銷部門配合提供初步的市場和產品分析建議，設計部門配合提供初步的設計分析建議，成本部門提供初步的項目成本測算建議；在這個環節，項目拓展部門是主要責任部門，其它三個部門是配合協作部門，整體報告的完成由項目拓展部門負責，分項內容由各相應部門負責。規定完成時間為15個工作日左右（可以根據具體項目情況由決策層指定期限），在規定的時間內，以上各部門明確承擔起相應的責任，並協作配合共同完成報告的編制任務。在這個環節中，成本部門的定位既是服務者，也是監督管理者。服務是需要配合項目拓展部門測算項目成本，編制項目簡報；監督管理是需要基於企業戰略控制項目的成本（例如企業戰略目標是定位於中端客戶群，那麼以此為基礎進行項目成本測算的結果，是否能夠為企業帶來收益，如果不能，就需要在職責許可權內向決策層提出本部門的專業建議）。因此，在流程執行過程中，各部門應該根據相應的角色定位完成相應的任務；特別是，對於第二類職能的承擔部門，在保證企業管理體系正常運營的基礎上，應強化對於承擔第一類職能的一線部門的服務。
最後，績效管理和激勵體系是企業戰略實施的保障措施。為實現戰略目標，企業需要創造出相應的價值。通過流程化的設計思路，可以將實現企業戰略目標所需要創造的價值分解到各個環節和活動中，並由此分解到承擔這些環節和活動的各個部門。通過績效管理和激勵體系，可以對各部門需要創造的價值和目標進行約束和保障，並在企業戰略目標的統一牽引下，使各部門的目標保持一致性，從而強化各部門之間的溝通和協作。例如：在績效管理中，項目的最終利潤會影響到各個相關部門；為了保證利潤目標的實現，成本控制是其中的重要內容。為保證該項目的成本控制在預定目標內，成本部門承擔了對項目總成本的控制責任，而其中的建安成本和營銷成本由一線項目部負責，設計成本由設計部門負責，公司的管理費用和項目財務費用由財務部門負責。因此，各相關部門都需要對所負責的分項成本進行有效管理和控制，並通過成本部門的總體協調，相互配合以實現最終的成本控制目標，從而實現項目最終的利潤目標。另外，項目質量、進度、營銷等各環節也需要各相關部門的配合協作才能完成。因此，通過利潤目標作為企業戰略目標之一，通過激勵體系使目標保持一致性，可以將各部門的利益綁定在一起，從而加強協作性。
企業戰略目標和所需要創造的價值為企業內的各部門指明了努力的方向，即需要做什麼；以此為基礎，各部門的定位決定了各相關部門應該承擔的責任和擁有的權力，業務流程作為有效的管理工具為各部門提供了做事的方法，即怎樣做；績效管理和激勵體系對企業戰略目標進行分解，並規范了完成相應任務的獎懲措施，即產生什麼樣的後果。通過這些管理工具，並使之形成一個完整的系統，可以從機制層面來強化各部門之間的協作性，從而解決部門間銜接和溝通不暢的問題。