① (上海)怎样的健身房对你有吸引力
1:交通方便(20左右可以到达)
2:健身设施中高档.齐全
3:不要打价格战,始终保持在中高价位(不然会人满为患)
4:停车位充足(收费合理)
5:俱乐部工作人员不要流动频繁,不喜欢总要面对陌生的
工作人员!
② 健身行业发展有前景吗
近几年，在国家政策扶持的背景下，我国健身休闲业在供给端、消费端呈现“两头热”局面。行业规模快速发展，但由于中国庞大的人口基数，中国健身产业的渗透率还远远低于美国。从资本市场来看，互联网智能健身房因其创新运营模式，也引发了资本关注，未来有望成为健身房的新一轮发展趋势。
快速发展，产值年均增速30%以上
2014年，国务院颁布《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》，将全民健身上升为国家战略。随着一系列指导性文件相继出台，健身休闲业在供给端、消费端呈现“两头热”局面。
据国家体育总局最新统计数据显示，至2017年底，我国体育健身休闲活动产值已达到581.3亿元，同比增长57.7%。强劲的发展势头延续到2018年，预测2018年体育健身休闲活动产值达到785.6亿元。
转型升级，智能健身成趋势
互联网智能健身房因其创新运营模式，也引发了资本关注。2018年，在健身领域融资事件共41起中，其中与互联网智能健身房有关的融资数量有15起，占比达37%。
不过，值得关注的是，此类创新模式尽管看似更适应市场需求，但占比仍然较低。从细分品类来看，健身俱乐部依然占据最多的市场资源并且增长稳定，北上广深有4179家健身俱乐部，而近两年兴起的互联网智能健身房目前仅在一线城市布局，北上两地不足400家，仅占比4%，未来有望成为健身房的新一轮发展趋势。
——以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《中国健身俱乐部行业市场调研与投资战略规划分析报告》。
③ 郭富城个人资料简介
郭富城，华语歌坛劲歌热舞代表人物之一，2008年舞林正传演唱会450°旋转舞台载入吉尼斯世界纪录。下面是我为你整理的郭富城个人资料简介，希望对你有用!
郭富城简介
965年10月26日(农历十月初三) 香港 中国
郭富城(Aaron Kwok)，1965年10月26日出生于中国香港，歌手、演员、舞者，华语歌坛劲歌热舞代表人物之一。
1984年考入香港TVB舞蹈训练班，1990年以光阳机车广告走红台湾，同年发行个人首张专辑《对你爱不完》开启了他的音乐舞台生涯，此后相继推出《我是不是该安静的走开》《狂野之城》《para para sakura》《动起来》等歌曲，奠定其舞台型歌手风格，曾三度获香港十大劲歌金曲最受欢迎男歌星奖，2005年成为首位获得“香港舞蹈年奖“的艺人。2008年舞林正传演唱会450°旋转舞台载入吉尼斯世界纪录。
2000年后，郭富城将工作重心转向大银幕，2001年主演歌舞片《浪漫樱花》，电影中樱花舞风靡一时，2005与2006年凭借警匪片《三岔口》和剧情片《父子》蝉联两届台湾电影金马奖最佳男主角，2006年凭借电影《三岔口》获得中国长春电影节最佳男主角，2013年凭电影《全民目击》获得英国万像国际华语电影节最佳男主角 。此后出演星皓影业魔幻大片《西游记》系列，取得票房佳绩。2016年主演犯罪悬疑片《踏血寻梅》获得第35届香港电影金像奖最佳男主角奖 。其主演的电影《风云雄霸天下》《寒战》和《寒战2》三次成为香港年度华语片票房冠军。
演艺事业外，郭富城还热衷于公益慈善，美国两次封“郭富城日”，2000年成立郭富城国际慈善基金会，2003年当选香港十大杰出青年，2009年担任联合国儿童基金会香港委员会大使。
2017年3月，郭富城与方媛在香港注册结婚，4月18日，郭富城和方媛在香港半岛酒店举行婚礼
郭富城早年经历
郭富城1965年10月26日出生于香港，祖籍广东省东莞市石龙镇，爸爸郭志(1995年病逝)开设一间小金铺店，母亲叫卓顺，还有两个哥哥(二哥郭富根1990年在金铺抢劫案中遇害)和两个姐姐，郭富城是家里排行最小的。
郭富城小学就读于香港慈幼英文学校，中学毕业于香港圣若瑟书院，毕业后在父亲的引荐下去景福金行当职员;1984年郭富城在一次跳舞中尝试一字码使足部受伤，景福因郭富城请病假太久而将其辞退，同年，19岁的郭富城在朋友代为报名下考入TVB舞蹈训练班(从3,000人中挑选30人)成为舞蹈艺员，之后在梅艳芳、邝美云、陈慧娴和周慧敏等女歌手的音乐录影带中参与演出和伴舞。
1985年郭富城因为在健美小姐选举的歌舞表现突出，受到时任TVB艺人经理冯美基的赏识，1987年转入无线艺员训练班成为艺员，以第一名的成绩毕业，是当时无线“银河十星”之一，期间演过数部电视剧，包括《成吉思汗》《都市方程式》《太平天国》及《天涯歌女》等剧集，但多是配角和龙套，并未引起足够关注。
1990年郭富城在台湾拍摄了一则光阳机车DJ1-RR的广告而成名 ;其后又出演了爱之味浪情巧克力饮料广告，其中广告词“你是我的巧克力”广为流 。随后被经理人刘玮慈相中，邀请郭富城加入福隆传播公司，于1990年9月推出首张国语大碟《对你爱不完》，开启了他的演艺生涯之旅。
郭富城演艺经历
音乐生涯
1990年9月，郭富城在台湾推出个人首张国语专辑《对你爱不完》受到歌迷的欢迎，亚洲销量突破100万张，年底台湾票选“十大港星”，郭富城名列男星第一名。
1991年郭富城推出两张经典国语大碟《我是不是该安静的走开》《到底有谁能够告诉我》，销量均达到45万张，并夺得1991年香港电台十大中文金曲“最有前途新人金奖”。
1992年初，郭富城以歌手身份返回香港发展，推出国语精选专辑《请把我的情感带回家》，其经典的四六开分头(郭富城头)也成为90年代流行的发型。
1993年郭富城被国家体委邀请担任第七届全运会“全运之星”，并当选华东五省一市最受欢迎男歌手，同年在中国内地各大城市展开17场个人巡回演唱会。
1994年推出粤语专辑《狂野之城》，郭富城从曲风到形象包装开始锐意求变，形成劲歌热舞的舞台风格，此后相继推出《铁幕诱惑》《纯真传说》《爱的呼唤》《唱这歌》《一变倾城》等专辑。
1997、1998、2000年郭富城三次夺得香港无线电视十大劲歌金曲“最受欢迎男歌星”;1998年还获得香港电台十大中文金曲“全球华人最受欢迎男歌手“、商业电台叱咤乐坛流行榜”叱咤乐坛男歌手金奖“;以及1999年获得“亚太区最受欢迎香港男歌星”，达到个人歌唱事业的高峰。
1998年签约百事可乐成为广告代言人，与珍妮·杰克逊合作以“渴望无限—Ask For More”为主题，2002年获颁百事总部最高荣誉“百事音乐名人堂大奖“，2005年结束了和百事8年的代言人关系，2014年郭富城时隔十年后再度代言百事，并拍摄广告曲《Shake Your Body》。2001年接拍美特斯邦威服装广告;2002年担任舒适堡健身中心代言人;2005年成为浪琴首位亚太区男代言人。
2000年，美国内华达州州长颁发郭富城“国际杰出艺人奖” ，肯定他对华人音乐市场的贡献，并将9月23日定为“郭富城日” ;2002年，郭富城在美国旧金山市举行巡回演唱会，旧金山市市长将2月23日定为“郭富城日”。
2006年8月9日郭富城正式签约大国文化，离开效力13年的华纳唱片公司，开始把事业重心放在音乐剧和电影方面。
2010年郭富城出道二十周年推出纪念专辑《永远爱不完》，同名主打歌由周杰伦作曲，小美填词，改编其成名曲《对你爱不完》。
舞台生涯
1994年郭富城踏入红馆连开16场狂野诱惑演唱会，并连跳16支劲舞，表演了机械舞和踢踏舞，《郭富城狂野诱惑演唱会》发行的专辑也是迈克尔·杰克逊购买的唯一一张华人专辑。
1996年郭富城红馆连开18场《郭富城最激演唱会》，开场舞郭富城弹射滑翔降落出场，还表演了45度身体倾斜舞技，并夺得1996年十大劲歌金曲”至尊舞台大奖“。
1998年郭富城在红馆连开25场《百事郭富城一变倾城演唱会98》，其驾驭舞台能力达到新的水准。在MV《渴望无限》里与珍妮·杰克逊合跳性感的现代舞。
2000年8月，郭富城于日本大阪、横滨、东京举行演唱会。
2000年12月，郭富城在红馆连开28场《Live on Stage in Concert 2001》演唱会，是其个人生涯连续开唱最多的一次。
2001年，郭富城在电影《浪漫樱花》中大跳芭啦芭啦樱花舞 ，是中国内地早期流行的广场舞，众人争相模仿。
2004年郭富城开始担任演唱会总监，是香港第一个自己做自己演唱会舞蹈总监的歌手。
2005年，凭借《郭富城舞台宝典@舞林大汇演唱会2004》的表现，郭富城获颁香港舞蹈年奖，成为第一个获此奖的娱乐圈艺人 。6月加开二部曲，以光头飞鸟造型亮相《郭富城飞越舞林演唱会2005》，7月到美国、加拿大巡演。
2008年，郭富城舞林正传演唱会450°旋转舞台创吉尼斯世界纪录，成为全球演唱会中最大的旋转舞台。舞林正传台北小巨蛋站，创纪录的近200位明星前去观摩 。在内地巡演上海站获得复旦大学的书法家张正昂教授赠予“舞台王者”之墨宝 。
2011年《郭富城舞临盛宴演唱会》吸引上百位演艺界人士前来观摩。
2014年4月，郭富城加盟浙江卫视舞蹈选秀节目《中国好舞蹈》担任评委导师，香港媒体报道郭富城的加盟酬劳为3000万人民币，这也是郭富城首次担任中国内地综艺节目评委。4月19日晚21:10分，《中国好舞蹈》在浙江卫视首播亮相。
2014年10月28日，郭富城在英国伦敦温布利体育馆举行演唱会，这也是郭富城个人第一次在欧洲大陆举行演唱会。
2016年8月，郭富城于香港红磡体育馆，举行15场《郭富城舞林密码演唱会》。
电影时代
1989年，郭富城参演了首部电影《飞越危墙》，但当时名气未盛，只是饰演个戏份很少的的配角。
1991年电影《九一神雕侠侣》，在歌坛已初露锋芒的郭富城与刘德华首次合作，饰演大反派“银狐”一角，被提名当年香港金像奖最佳男配角。
1992年，郭富城与李修贤合作电影《伴我纵横》，是一部郭富城自传式的电影，郭富城在电影中扮演角色“嘉华”，对舞蹈和唱歌的迷恋最终让他成为炙手可热的流行歌手，而李修贤饰演的阿B正影射了郭富城的二哥郭富根，电影也设定了阿B临终前也是和弟弟最后的相聚，无形也对照了现实中郭富城与二哥无缘见面的遗憾 。
1996年在《浪漫风暴》里饰演拳王王学勤，深受广大观众赞赏，但无缘当年的金像奖，香港媒体认为《浪漫风暴》里的郭富城是那年被忽视的遗珠。
1998年饰演电影《风云雄霸天下》里面的步惊云，被评为符合原著形象的步惊云，《风云》以4150万港币的票房成绩登顶当年的香港年度票房冠军。2009年，时隔十年郭富城、郑伊健风云再聚合作续集《风云2》 。
2000年郭富城拍摄了两部动作片《公元2000》和《雷霆战警》，电影穿插了大量的枪战，飞车及打斗场面，片中危险动作由郭富城亲自完成，拍摄《雷霆战警》期间，电影公司为郭富城投保了1亿美元的保险。
2001年郭富城在爱情歌舞片《浪漫樱花》中饰演一名舞蹈老师，演唱该电影主题曲《para para sakura》，并在电影中自创“搏击舞”。
2005年在电影《三岔口》中，郭富城一改以往偶像形象，饰演一名落魄警察孙兆仁，第一次获得台湾电影金马奖最佳男主角奖。
2006年在电影《父子》中，郭富城饰演一名脾气暴躁好赌的父亲，再次夺得金马奖最佳男主角奖，成为继成龙后第二位蝉联金马影帝的演员。
2011年，与章子怡合作，出演艾滋病题材的电影《最爱》，郭富城饰演一名陕北的普通农村青年，是郭富城演技的颠覆之作，并入围第28届中国电影金鸡奖最佳男主角提名。
2012年主演的警匪电影《寒战》中，郭富城饰演警务处副处长刘杰辉，电影上映后获得不俗票房和口碑，内地票房破2.5亿人民币，在香港票房破4280万港元成为香港年度华语片票房冠军。
2013年郭富城在电影《全民目击》里饰演一名内地检察官，郭富城凭此片荣获第五届英国万象国际华语电影节影帝。
2014年，郭富城与星皓影业合作，主演魔幻商业大片《西游记》系列， 在首部《西游记之大闹天宫》中，郭富城饰演帅气“牛魔王”，其心怀魔族霸业，颠覆过往牛魔王凶神恶煞形象，该片春节档在中国内地公映累计票房达10.53亿人民币，在续集《西游记之孙悟空三打白骨精》中，郭富城饰演“孙悟空”一角，该片内地票房累计突破12亿人民币，在第三部《西游记·女儿国》中，郭富城继续饰演孙悟空。
2016年7月8日，主演续集警匪电影《寒战2》上映。内地票房累计突破6.7亿，刷新华语电影警匪片票房纪录，此外在香港地区，《寒战2》以6624万港元打破电影《那些年我们一起追过的女孩》的票房，成为香港影史票房最高的华语片
④ 招商策划
商业招商概括
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。
第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：
1、 招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。
2、 大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、 区域协销经理若干，主要职责是协助 开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。
4、 商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：
1、 项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、 沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。
3、 招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。
4、 招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。
从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。
招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。
在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。
对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。
面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、 有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。
2、 有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。
3、 有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。
4、 有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。
5、 有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。
与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。
招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。
招商策略
大型商业物业招商策略
第一部：招商原则和准备过程
招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：
(一)项目自身的市场定位；
(二)项目所在地的消费状况；
(三)投资商和发展商的自身资金情况；
(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。
招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。
(一)招商谈判的特点
1、 谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2、 谈判条件的原则性与灵活性
项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。
3、 谈判口径的一致性
在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。
(二) 招商谈判的原则
根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：
1、 坚持平等互利的原则
2、 平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。
3、 坚持信用原则
信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。
4、 坚持相容原则
相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。
招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：
（一） 招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：
1、 通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。
2、 通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。
3、 招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。
4、 第一 承租户的选择确保租金的来源。
5、 第二 需要保证购物中心的商品种类的完整性。
6、 第三 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
（二）准备谈判的依据
1、 明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；
2、 规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；
3、 选定谈判方式；
4、 确定谈判期限。
（三）组成谈判小组
1、 挑选谈判小组的成员；
2、 制定谈判计划；
3、 确定谈判小组的领导人员。
第二部：确定招商方式与渠道
商业物业项目招商的方式
1、 项目洽谈会。
项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
2、 项目发布会
项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。
3、 经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。
4、 投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。
5、 登门拜访
登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。
第三部：制订谈判策略
明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级：
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。
本案场分析（飞洲国际广场）
一、徐家汇商圈背景介绍
徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的1/3，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。
徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛进的发展。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业；二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50％。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。
徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64％，2003年度销售达39亿人民币，占社会消费品总额的30.7％。东方商厦以其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式服务”，以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98年开业，一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。2000平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。
营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心（Shopping Mall）。商场引进商户250家，包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。
徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。
餐饮娱乐业有40户，营业面积10.1780万平方米，占总面积的31.86％。位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米，独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。
徐家汇商业中心现有宾馆业3户，营业面积4.1400万平方米，占总面积的12.96％。徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。
二、背景分析
优势
经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。
交通优势：地铁1号线、4号线直达本案B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行10分钟路程。
商圈优势：徐汇商圈的经济发展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈10分钟路程，其发展前景也非常可观。
物业管理优势：国际金牌管理集团，高效统一经营、统一管理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌管理公司担纲物业管理工作，展现国际商业气象。
发展优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。
3．2米挑高中厅，电梯直达5F、6F，尽显贵宾级非凡品质，31部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装cofsi进口中央空调系统。
弱势
处于次星级地理位置。
徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。
招商价格无明显优势。
机遇
足够的广告预算支持广告及公关活动。
市政府政策的有利倾斜。
由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。
周边高档的固定消费群体
强大的地铁消费群
写字楼固定的消费群体
本案招商策划方案
一、招商原则
巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。
二、招商策略
● 楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。
● 严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。
● 店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。
● 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。
● 与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。
三、品牌形象定位
鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播飞洲国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
四、实施方案（分割出租）
定位的基本依据
①地段决定原则
前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。
② 互补原则
由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。
③ 业态演变原则
传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。
④ 商圈扩大原则
同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。
五、商场布局
飞洲国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；2、国际连锁集团。
1、主营项目
地下一层：高档超市休闲系列。
一 层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼 杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。
二 层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。
三 层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。
四 层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。
五 层：餐饮。
六 层：娱乐休闲。
2、 配套项目
A、 家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。
B、 肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。
C 、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。
六、人员配备计划：
组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下：
招商经理（1人）
招商主管（4人）
入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）
企划主管（1人）
筹备期商品部人员总编制8人
七、招商人员岗位职责
副总经理/兼招商部经理
▲主要职责：
☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。
☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。
☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。
☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。
招商主管（4人）
▲主要职责：
☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。
☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。
入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供）
▲主要职责：
☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。
☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。
负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。
企划主管（1人）
▲主要职责：
☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。
☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。
八、商场租金预测
周边租金调查
商铺租金比较表（人民币/平方米/天）