『壹』 房地产销售人员应该如何与客户沟通从哪些方面入手不会遭客户的反感
1.跟客户初次见面首先要出于尊敬的做一下自我介绍，婉转的问是专程来看房还是随便看看。2.给客户介绍沙盘，这是要灵活的来摸清客户的底细（姓名、住址、从事的行业、学历、家里几口人、买房时投资还是居住、家庭月收入、买房子最关心的问题、想首付多少买房子）。3.根据摸底给客户推荐户型户型（切记要站在客户的角度去推荐户型，让他感觉你给他介绍的户型是为他想的，并肯定这是最适合他的）。这时因为你和客户都坐下来了，可以给就你的摸底聊一些各户感兴趣的话题，这样可以放松谈话气氛拉近你与客户之间的距离（拉关系）。再就是现在就可以根据你所在的项目给客户洗脑灌输本案优势，引导客户来看到未来的居住环境是如何的舒适，这地块的升值潜力是如何的巨大（这个前提是必须跟客户拉好关系，前期你要表现出你的专业让客户相信你）。在这个过程中你要为逼定奠定基础，今天不买说不定明天就涨价了再后期的价格更高。4.邀请客户去现场看房，再次做小区的详细介绍具体到点（因为这个时候有可能小区根本就还是在建设中，所以你要包装一下你的语言，给客户重现出将来是多美好的一个小区）。到样板间的时候更要站在客户的角度去讲，让客户幻想到以后住进来是多么的温馨舒适。5.回到售楼处给客户计算详细价格。可以跟客户多聊一些生活上的问题，但是要贴近买房子的话题，让客户自己说出我以后买着房子怎么样（你不要去直接说）。这样你就基本上成功了一半了。6.逼定。首次来看房的客户必定不一定成功，但是你要通过逼定来让客户有危机感，如果不快订房就没了活着就要涨价了，让他尽快回去下决定。7.客户走后要第2天就要打电话询问考虑的怎么样了，加以造势让客户感觉自己不能犹豫了要快订。备注：整个过程要站在客户的角度去分析问题，语言上要让客户感觉你是在为他想，不要让他感觉你就是在为了买房子。整个谈话过程要放松要有亲切感，不要自己夸夸其谈，也不要一问一答式的。要扔客户融入你们谈话感觉他是里面的主人公。 以上是最基本最普通的一个谈客流程，在接待过程中客户形形色色切记不要死板硬套！！！！
『贰』 从事房地产销售工作，要如何与客户沟通
俗话说，礼多人不怪。礼貌就是一个人的名片，说话有礼貌的人到处都会受到人们的欢迎。而一个习惯于出言不逊的人，是不会得到别人的认同的。
对于房产销售人员来说，任何时候都要保持礼貌，只有这样才房子能给客户留下好印象。在推销房子上，房产销售人员会遇到形式色色的客户，不同的客户有不同的个性，其中可能也有你不喜欢的“那一型”，但是假若你想让他成为你的客户，那么就要学会去喜欢他们，并表现在语言上，要以礼貌的态度和礼貌的语言待之。
说话礼貌不礼貌，看似小事，有时却会直接影响到大事的成败。正如有些名人说的那样，“礼貌是容易做到的事，也是最珍贵的东西”，“礼貌周全不花钱，却比什么都值钱”，“生活中最重要的是有礼貌，它比最高的智慧、比一切学识都重要”。所以在日常工作中房产销售人员一定要礼貌待人，注意言谈举止，从而得到客户的认同。
（5）言辞中不要质疑客户
在与客户沟通的过程，客户也许会因为欠缺专业知识而对你所说的话有疑惑，这时，你要耐心地解答，不要以一种长者或老师的口吻质疑客户，例如，“你懂吗？”“你知道吗？”“你明白我的意思吗？”如果房产销售人员这样一直质疑客户的理解力，客户会产生不满感，这种方式往往让客户感觉得不到起码的尊重，逆反心理也会随之产生，可以说是房产销售中的一大忌。
『叁』 做房地产中介怎样才能和客户良好的沟通
我觉得最重要的就是要让客户信任您，您在做业务的时候，一定要常常站在客户的立场去想想，多为客户的利益着想，这样的话就会赢得客户的信任，也愿意让您来帮忙做单，我也曾经在房地产中介公司做过一段时间，有的客户都信任到只有我来做才放心，只听我一个人的，就算把家门钥匙给我也放心。我觉得，我最大的成功就是设身处地为客户着想，不要老想着怎么能多赚他的钱，要想怎么样才能让他感到满意，我有好多客户都是前面的客户给介绍过来的，只有这样，才能把自己的这份工作做起来，不要急于看眼前的利益，要把眼光放长远些。
『肆』 如何与房地产开发商打交道麻烦告诉我
朋友的问题是我们常碰到的，在房地产行业确实有像朋友所说的那样的付款规则像我们做门窗的，我们采用的是把产品折分开来规避分险（尽可能的让风险最低） 像大点的工程，我们都是签定合同预付款30% 门窗外框到工地安装完毕支付30% 门窗内扇安装完工支付35% 最后的5%同样是质保金。（合同上都有签定的）一步一步像我们做 门窗的可能好点，如果某个环节卡住了，下面的工作就可以马上停止风险也相对小一点 希望能对朋友有一点点的启示
一般开发商不会具体干预建材的选购，因为很多开发商根据合同是有施工单位购买建材，开发商只是提出质量要求，根据财务规定不允许开发商自行购买，否则要加一道营业税的。一般设备比如电梯、消防等开发商才自行购买。
其实也没什么特别多的共同点,房地产商最重视的是成本控制,当然,他选择建材供应商时肯定会把这点作为他最主要考虑的因素,如果您想和他打交道,你的价格肯定必须得比市场上其他人有优势,至少不能高于市场平均价 因为房地产任何一个项目在前期都会做市场调研 其中有一项就是调查市场建材的平均价格水平,所以房地产开发商对建材市场的价格水平是相当了解的 因此你必须得有价格竞争力 这样的话你的交道会很好打的。
『伍』 如何管理房产加盟店
建议你网络《房产中介管理制度大全》看看。
一、中介公司的产生
中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？
因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，字然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。
但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？
因为发展商大多数楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。
二、中介员的角色
请问阁下是否想过中介员起什么角色呢？你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？
其实中介员是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。这就叫单向推销。
而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。
三、中介员每日工作习惯，纪律及工作态度
中介元每日应有工作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都
要认真处理，不可以用今日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默默耕耘。中介员的工作主要分三大类，就是预备、执行、才有收成。
预备：古人有话“工欲善其善，必先利其器”所以预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大的能力问题还是会出现的。所以预备工作是非常重要的。预备工作包括不停找新盘，更新业主动态及楼价。
锄价（制造一些比市场价低的楼盘）
受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。
1、为什么要不停找新盘呢？
现今市场竞争非常激烈，中介公司在同区可能已有多间地产，如果我们无足够的盘源，提供不到多一些盘源给客人选择，无论你口才多好，客人最终会去其他公司买楼，试想想你如果要买日用品，在你前面有一间只有小量货品选择的商店，另一间是货品齐全的家乐福，你会去哪间呢？
2、为什么要更新业主动态及楼价？
更新的主要目的，是贴近市场咨讯动向，借着用电话或面谈与业主建立关系沟通，了解业主卖楼的心态及意向，价钱是否改变或说服业主减价。再更新过程得知业主是否售出或租出，如售出或租出，询问业主已售或已租的价钱，了解市场最新的价格及透过哪间地产公司成交，从而了解行家动态。再更新的过程中可更了解业主委托放盘是真的想出售或出租，或者只是用试试的心态，如果在更新过程中能预早知道，我们可做出相应对策。
请你记着，如果你每天用心与业主沟通的好，能令业主留下良好的印象，当你有客户要谈价钱或条件，一定会比其他对手容易得多。
3、锄价（制造荀盘）
锄价是利用更新时与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让，当制造出一个荀盘后，就代表你在这宗交易有50%成功率，为什么呢？
因为市场中介员很多，你要比人优胜，首先你的货品要比人优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，就算是有，也不会选择你。
4、当你预先制造到荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减到最低。就算有对手同你竟真同一客户，你也能胜券在握。但是请各位业务员要明白制造一个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是要持之而行，不停用洗脑地方法同业主交谈，就好象一副黑色的墙你要把他变百，不可能油一两次就能完全变白，你需要油可能五次或更多才能完全变白色。
成功经纪人的日常工作:::
1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）
2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。
3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).
5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.
6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.
7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增
14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。
15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。
20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）
22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！
失败业务员的日常工作
1、常迟到，开小差。
2、望天打卦，无所事事。
3、一周看房次数不过三次。
4、洗盘工序得过且过，毫无内容。
5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。
6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动
7、阳奉阴违、只做表面功夫。
8、上班等下班，做业务的心态不够强。
9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。
10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。
11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。
12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。
13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。
14、不会自我检讨做业务的能力。
15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。
16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善
17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。
18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。
19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）
20、对买卖手续流程不充分了解。
『陆』 沟通技巧 房地产经纪人如何说服客户
由于房地产买卖金额很大，而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。因此，销售技巧（谈判策略）愈高明，愈能使您以"比合理价格更高之价位"售出房屋或者让客户下定决心购买。 房源附近大小环境之优缺点 -- 说服客户心动 1、客户心动之原因 （1）自身需要 （2）自己喜欢 （3）认可价值 ≥ 价格（觉得物超所值之后才会购买） 2、针对所销售房源之缺点，客户将会问到那些问题？提前自拟"说服客户之优美理由"（准备答客人疑问问题），将缺点化为优点或作掩饰带过，突出房子的优点和潜力。 销售前针对房源的优缺点、市场环境、经济形式等各方面慢慢说服客户 1、如何将优点充分表达。 （1）产品之优点、缺点（尤其是缺点之回答，要提前预演。以防临时语塞 ）。 （2）附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施的详细和准确状况。 （3）附近大小环境之优缺点。 （4）附近交通建设、计划道路、公共建设之动向和未来发展趋势。 （5）附近同类竞争个案或房源比较（面积、产品规划、价格）。 （6）区域、全市、全国房屋市场状况之比较（价格、行情、市场供给等经济情况对房地产前景之影响，各区域房价及房租之比）。 （7）个案地点（增值潜力 -- 值超其价），大小环境之未来有利动向。 （8）经济、社会、政治、行政命令因素之利多、或利空因素（尤其是利空因素之回答）。 针对附近房源作比较 – 面积、规划、价位 1、不主动攻击，但在说话时要防御，对于客户的问题回答要简介明了。 2、看房得时候，可带客户到现场附近绕一圈，了解临街巷道名称，附近大环境、小环境、学校、公园、车站名称、学区等。让客户自己感受一下将来的家居环境氛围。 3、与房屋所在小区附近邻居维持好关系。有的时候，他们一个不经意的意外言语可能导致交易流产，记住，任何时候不要得罪人，要保持礼貌和彬彬有礼的形象。
『柒』 一般跟房地产代理公司沟通都问些什么问题
开发商找销售代理公司卖房子，一般都会关注以下方面：销售代理公司的过往业绩，代理费率，奖惩条款，付款方式，合作时间等。
『捌』 房地产销售如何跟客户聊天沟通，不知道如何开口说，不知道什么好
先努力成为朋友，至于后面销售房产，则是在帮朋友解决问题。
『玖』 如何建立地产企业各部门之间的沟通及协做
由于房地产行业本身的特殊性，房地产开发企业需要组织项目拓展、设计、施工、招标采购、营销、成本控制、计划管理等一系列生产经营活动。但是，在所实施的管理咨询项目中，笔者却发现房地产企业内部经常容易出现的一个问题，就是承担以上职能的各部门之间，工作衔接和沟通不畅，严重影响企业整体运营效率的发挥。因此，如何解决这一实际存在的管理问题，有时也成为房地产开发企业所面临的主要困惑之一。
笔者认为，解决这一问题的切入点在于首先明确各部门的定位；其次，通过采用业务流程作为管理工具，可以大大加强各部门之间的协作；最后，以企业战略目标为牵引，通过绩效管理和激励体系来保证各部门目标的一致性，形成合力以保障企业整体战略目标的实现。
首先，企业的任何行为和活动都应该与企业的战略发展目标息息相关，并支持企业战略目标的实现。在市场经济环境中，客户最关注的是产品或服务所能够提供给他的价值。因此，如何围绕价值创造过程，最大化地利用企业内部和外部的有限资源，组织企业的生产经营活动，如何提供市场所需要的产品或服务，不断提升客户的满意度，成为现代企业的追求目标之一。1985年，美国哈佛商学院的迈克尔？波特（Michael E. Porter）教授在其《竞争优势》一书中，首次提出了价值链的概念。企业价值链是指企业内部的一系列能够满足顾客需求的价值创造活动；价值链将一个企业分解成战略性相关的许多活动，企业正是通过比竞争对手更廉价或更出色地开展这些重要的战略活动赢得竞争优势的。因此，基于以上的企业追求目标和价值链分析方法，企业需要在生产经营过程中的价值链各环节实现价值增值，并使最终创造的价值最大化。
对于房地产开发企业而言，企业价值链可以分为两类：1、直接为外部客户（业主）提供产品和服务的职能活动，包括项目拓展、产品定位策划、规划设计、工程施工和项目营销等；2、为内部客户（即上述承担相应职能的一线部门）提供产品和服务的职能活动，包括招标采购、成本控制、工程管理、计划管理、财务管理、人力资源管理、行政后勤、审计监察等。为了使房地产开发企业最终创造的价值最大化，首先需要明确承担以上两类职能的各部门定位。为客户提供的是企业累积产生的最终价值，因此，所有部门都应该遵循企业的内部管理体系，按照既定的游戏规则，承担相应的责任，并行使相应的职权，使企业产生的最终价值最大化。第一类职能直接为外部客户创造价值，因此承担这部分职能的相应部门主要定位于为外部客户提供产品和服务，同时配合企业内部管理体系的运作。以项目拓展职能为例，对外创造的价值是为目标客户获得土地，为后续房地产开发提供基础；对内在于按照企业的管理体系，和其它各相关部门进行协作，完成预定的业绩目标。第二类职能为内部客户创造价值，承担这部分职能的相应部门主要定位于服务与监督管理，即为内部客户提供产品和服务的同时，也是企业内部管理体系的主要维护者。以工程管理职能为例，在为企业所有在建施工工程的工程技术进行支持和服务的同时，也需要对各工程的质量、进度、安全文明施工进行监督管理。举例来说，就像交通警察一样，正常情况下指挥交通，为所有行车服务，但是一旦出现违反交通规则事件，就进行处罚，因此同时承担了服务与监管的职责。
其次，流程作为现代企业所必备的管理手段，能够大大的提高企业的整体运作效率。类似于工业生产中的流水化作业方式，采用这一思想，为完成某一项工作目标，业务流程将主要环节的活动进行分解，并通过在各个部门之间的流转，提升工作效率和效果，完成预定的工作目标。在流程中的主要环节，都会产生相应的价值，无论这种价值是服务于内部客户，还是服务于外部客户，流程执行后所产生的价值，都会成为实现企业战略目标所需要创造的价值中的一部分。流程中的主要活动，也同时是承担并完成了上述所说的各项工作职能，也就是企业价值链中的一部分。因此，基于承担各项职能的各部门的定位，以此作为设计思路，通过企业流程体系，来规范各个部门在创造各类价值，或完成各类工作任务的过程中，所需要承担的责任，以及所行使的相应权力。例如，在某个业务流程中，完成某些关键环节时会产生相应的输出，在业务流程中，可以针对这些关键环节的输出，明确界定各相关部门所需要完成的工作活动，以及对完成的时间进行约束，来增强各部门的沟通与衔接，使之能够共同协作完成工作任务。例如：对于房地产开发企业的项目拓展与论证流程。在这个流程中，采用“两步法”进行项目决策，其中的第一步活动产生的结果，是完成项目简报（或项目初步可行性研究报告），为决策层的第一次决策提供依据。为完成项目简报，可以将该环节流程设计为：由项目拓展部门组织编制，营销部门配合提供初步的市场和产品分析建议，设计部门配合提供初步的设计分析建议，成本部门提供初步的项目成本测算建议；在这个环节，项目拓展部门是主要责任部门，其它三个部门是配合协作部门，整体报告的完成由项目拓展部门负责，分项内容由各相应部门负责。规定完成时间为15个工作日左右（可以根据具体项目情况由决策层指定期限），在规定的时间内，以上各部门明确承担起相应的责任，并协作配合共同完成报告的编制任务。在这个环节中，成本部门的定位既是服务者，也是监督管理者。服务是需要配合项目拓展部门测算项目成本，编制项目简报；监督管理是需要基于企业战略控制项目的成本（例如企业战略目标是定位于中端客户群，那么以此为基础进行项目成本测算的结果，是否能够为企业带来收益，如果不能，就需要在职责权限内向决策层提出本部门的专业建议）。因此，在流程执行过程中，各部门应该根据相应的角色定位完成相应的任务；特别是，对于第二类职能的承担部门，在保证企业管理体系正常运营的基础上，应强化对于承担第一类职能的一线部门的服务。
最后，绩效管理和激励体系是企业战略实施的保障措施。为实现战略目标，企业需要创造出相应的价值。通过流程化的设计思路，可以将实现企业战略目标所需要创造的价值分解到各个环节和活动中，并由此分解到承担这些环节和活动的各个部门。通过绩效管理和激励体系，可以对各部门需要创造的价值和目标进行约束和保障，并在企业战略目标的统一牵引下，使各部门的目标保持一致性，从而强化各部门之间的沟通和协作。例如：在绩效管理中，项目的最终利润会影响到各个相关部门；为了保证利润目标的实现，成本控制是其中的重要内容。为保证该项目的成本控制在预定目标内，成本部门承担了对项目总成本的控制责任，而其中的建安成本和营销成本由一线项目部负责，设计成本由设计部门负责，公司的管理费用和项目财务费用由财务部门负责。因此，各相关部门都需要对所负责的分项成本进行有效管理和控制，并通过成本部门的总体协调，相互配合以实现最终的成本控制目标，从而实现项目最终的利润目标。另外，项目质量、进度、营销等各环节也需要各相关部门的配合协作才能完成。因此，通过利润目标作为企业战略目标之一，通过激励体系使目标保持一致性，可以将各部门的利益绑定在一起，从而加强协作性。
企业战略目标和所需要创造的价值为企业内的各部门指明了努力的方向，即需要做什么；以此为基础，各部门的定位决定了各相关部门应该承担的责任和拥有的权力，业务流程作为有效的管理工具为各部门提供了做事的方法，即怎样做；绩效管理和激励体系对企业战略目标进行分解，并规范了完成相应任务的奖惩措施，即产生什么样的后果。通过这些管理工具，并使之形成一个完整的系统，可以从机制层面来强化各部门之间的协作性，从而解决部门间衔接和沟通不畅的问题。